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物业服务合同类常见法律问题解答

物业服务合同纠纷系目前我国居民生活中最常见、最普遍的纠

纷之一，随着我国城镇化建设，此类纠纷还会更多，现就此类合同

纠纷相关的常见法律问题作以下汇总解答：

1、什么是物业服务合同？

所谓物业服务合同，就是物业服务人在物业服务区域内，为业

主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管

理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。最常见的物业服务合

同就是住宅小区与物业管理公司签订的服务合同，此外，政府机

关、企业办公场所、生产厂房等也会涉及物业服务合同。

2、物业服务合同应该怎么签订？业主未参与签订合同的是否对

其发生法律效力？

按《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其

他管理人应当由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二

以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表

决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

但实践中很多业主自始至终就没参与过业主大会，尤其是新建的小

区，业主刚入住时就有物业公司，需要交纳物业费、装修押金等，

那么这类物业公司是与谁签订的合同呢？物业服务合同是否有效

呢？

这类问题主要涉及前期物业服务管理问题，根据《物业管理条

例》第21、22、23条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之

前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务

合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关

物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义

务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设

单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以

说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守

临时管理规约予以书面承诺。”因此在业主购买房产、成立业主大

会、业主委员会之前，由建设单位与物业公司签署前期物业服务合

同，并制定管理规约，在销售房产时往往将前期物业服务合同、管

理规约向业主提供，并要求书面签收。此前期物业合同、管理规约

是否对业主有效？业主能否改变此类合同呢？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律

若干问题的解释》第1条规定“建设单位依法与物业服务企业签订

的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业

服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非

合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

《民法典》第939、940条规定“建设单位依法与物业服务人订

立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物

业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。建设单位

依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满

前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效

的，前期物业服务合同终止。”

3、购买房屋后，未装修也未实际入住，是否需要缴纳物业费？

实践中存在很多业主有其他房产居住，在买入新的房产后并没

有装修也没有入住，此时往往就会产生是否需要缴纳物业费的问

题，业主普遍认为，我没有装修、没有入住，没有产生垃圾，没有

使用电梯、没有享受物业服务，所以与物业公司之间的合同为实际

履行，不需要缴纳物业费。该理由无法成立。《最高人民法院关于审

理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定

“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内

仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院

应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服

务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人

民法院不予支持。”《民法典》第944条也规定“业主应当按照约

定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定

提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒

绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可

以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务

人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

4、小区内部分业主违规占用共同通道、搭建违章建筑，物业公

司能否强制拆除？

实践中很多小区内业主存在利用公共区域长期放置个人物品，

安装个人设施或者违章搭建构筑物等问题，例如停车位安装地锁、

搭建停车棚等，那么对于这类设施，物业服务公司能否强制拆除

呢？答案不能。因为物业公司只是服务企业，是按物业服务合同约

定为业主