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物业费收取案例

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案例3：薛先生在市区买了一套住房，是小高层，购房至今一年多没有入住，

物业通知物业管理费应该同长期居住的居民一样全额缴纳，请问：物业的做法

合理吗？

市物业管理办公室物业的做法是合理的。根据《物业管理收费管理办法》

的有关规定：物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对

房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的

环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理的对象是“物业”，即业主

的房产及配套设施、场地，而房产身处物业管理范围，受益于物业管理，并不

以业主是否入住、是否在家而启动和终止。因此，已实施物业管理的住宅小区，

自房屋交付使用起业主就应缴纳物业服务费用。

在一些住宅小区中，业主因拖欠物业公司的物业费而常常被物业公司告上

法庭，欠费的业主几乎100%败诉。业主拖欠物业管理费的原因比较复杂，例如

开发商遗留下来的一些房屋质量问题，业主和物业管理公司之间产生矛盾，物

业公司服务不到位，甚至没有和业主签订书面合同，物业公司服务质量“缩水”

等等。近日，北京昌平法院回龙观法庭根据多年的办案经验，在调查研究的基

础上提出了对物业纠纷案应该在立案前实行“五审查”的要求，不能通过“五

审查”的诉讼请求都将不予以立案。这“五审查”对切实维护各方当事人的合

法权益，更加有效地化解社会矛盾，构建社会主义和谐社会具有重要意义，它

的实施可以说是走出了一条新路，并给了我们许多有益的启示。

第一，业主没有与物业公司签订合同不能成为拒交物业费的理由，重要的

在于业主是否接受了物业管理公司所提供的服务。按照我国《合同法》第36条

规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未

采用书面形式但一方已经履行主要合同义务，对方接受的，合同成立。在司法

实践中，如果业主已实际接受了物业服务，物业公司就有权收取物业费。双方

当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定标准或同类物业服

务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

第二，物业公司服务的缩水也不能成为拒交物业费的理由。如果物业公司

的服务不能达到双方合同约定的相关标准，业主可依照合同要求物业公司承担

违约责任，业主还可以要求减免物业费的数额，而不能以拒交了之。另外，只

有加强竞争才能有更好的物业管理水平。我们现在为什么能够花更少的钱买到

很好的电视机？是强化竞争的结果。强化竞争，一方面政府要推行招投标管理；

另一方面，通过行业协会的管理，加强自律，把一些不符合行业标准或者服务

水平差的物业公司从这个行业中排除出去。

第三，物业公司利用小区公共部位和设施设备牟取私利也不是拒交物业费

的理由。中国社会调查所的调查数据显示，物业管理公司侵占业主权益的情况

普遍存在。以北京为例，其中90%%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用

部位和设施设备牟取私利的情况。在这种情况下，业主们应该拿起法律作为武

器，来维护自己的合法权力，而不能以拒交物业费来与物业公司抗争。

第四，开发商遗留下来的房屋质量问题也不能成为拒交物业费的理由。虽

然遗留问题和物业公司本身的专业水平也有关，但如果物业公司可以对现状房

屋的状态做描述，作为房屋买卖的附件体现在房屋买卖合同中。出现问题，可

以拿出这个合同。而这取决于物业管理公司自身的专业水平，看它是不是能够

规避风险。遗留问题的解决实际很简单，如物业管理公司在最后接管的时候，

完全有权利要求施工单位、监理单位、开发企业、设计单位四家一块儿对遗留

的问题做四方的确认，四方确认以后，很多遗留问题最后就有主儿了。

第五，业主们要依法维权，不能以不交费来抗拒物业公司的侵权或工作过

失。按照我国《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾

期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，

物业管理企业可以向人民法院起诉。现在有些住宅小区还没有成立业主委员会，

这样的小区应尽快召开业主大会成立业委会，已经成立业委会的小区可依据业

主大会的授权解聘违规违法的物业公司，选聘新的守法的物业公司。

案例4：我们家房屋窗户有一侧漏水，而且对讲电话也不好使，向物业部门反应

多次毫无结果，为此我们家拒绝交纳物业费。后来物业部门来通知说要起诉我

们家，而我们家的态度是只要解决问题马上交钱。请问如果真的打官司对我们

有利吗？因开发遗留问题可以拒交物业费吗？

不可以。如果物业公司真的因为物业管理费打官司，对你们家不会很有利，而

且目前为止这种官司都是输。开发遗留问题是建设单位