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试析房地产建设工程项目的造价控制

【摘要】本文旨在对当今房地产建设工程项目造价控制方面存在

的问题进行分析，阐明目前我国房地产业在造价控制方面存在的问

题，进而针对这些问题，总结出房地产建设工程项目如何从决策阶

段、设计阶段、施工/竣工等阶段对投资造价进行控制。

【关键词】房地产、工程项目、造价控制

1.前言

在我国经济高速发展的今天，房地产业也进入了快速发展期；但

我国房地产业也面临着一些问题和不足，尤其是在项目的造价控制

上，还需要进一步完善。值得肯定的是我国房地产业界的一部分企

业已经意识到该问题的重要性，并且已逐步开始采取措施解决此类

问题；例如：一些优秀的房产公司都有自己的设计部门、招投标部

门、造价审价部门等。并经过一段时间的运行，收到了预期的效益。

2.目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题

2.1造价控制在项目设计方案比选阶段所存在的问题

房地产工程项目成本控制的关键之一是建设投资，工程建设大多

采用公开招标，通过比选和竞争已经能够较好的控制好施工造价，

但是往往会在建设投资方案确定上优化不够，较为严重的是设计方

案的投资比选缺乏充分对比论证。工程在方案设计阶段未尽量多的

筛选设计方案，方案上存在着不经济的现象，使得施工图设计阶段

也无法优化，也未真正利用好本项目的土地资源和各项批复指标，

方案设计的不够细会造成投资估算的不准确；通常房地产建设单位

并不是方案设计和资金估算方面的专家，只能聘请第三方单位代为

实施，有的为了节约当前外聘委托设计的费用而减少了设计方案的

数量和质量，最终没有获得最优的方案造成后面的投资成本成倍增

加；或者为了赶时间匆忙选定一个不太成熟的设计方案，这都是造

成后续投资不可控的主要问题。

2.2造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题

此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，方案设计与

造价控制出现脱节的现象；方案设计和造价控制分给不同部门负

责，因此在实际工作过程中，部门之间的沟通不够，一些设计人员

在设计方案选择时不够重视成本造价控制，在设计选型中不管成

本，只管自己设计方便省事；另一方面负责造价控制的人员介入滞

后，往往等施工图设计都基本结束了再进行造价的审计评估，此时

发现经济性不够，往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。

第二，方案设计不够合理，选择的设计方案过于保守或过于经济。

据不完全统计，通常的设计保险系数都比要求大1-2倍，大量的增

加投资成本。而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷，也会

给投资人和国家造成巨大损失。例如，宁波桥事件。【1】

2.3造价控制在招标阶段所存在的问题

此阶段的投资问题，主要是品牌的选定上；房地产企业为了提高

产品的档次或安全稳妥系数，一味的选用高端品牌，造成成本的大

幅度增加，在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定

了。同一种设备材料不是档次越高越好，在确保质量、安全的前提

下，选择性价比高的品牌才是最合适的。

2.4造价控制在施工阶段所存在的问题

此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方

的角度，往往会向房地产企业提出一些变更要求，这些要求往往都

是以方便施工、增加投资为主；这时，房地产企业要进行认真分析、

论证，是否一定需要变更，把不必要的变更都驳回去。其次、很多

房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理，没

有拿出相应的奖励措施，所以有时候有的地方可以做减少投资的优

化方案，由于闲麻烦也没有人愿意去做。第三、在发生不可避免的

变更增加投资时，混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、

增加投资成本，因此，要严格执行逐级审查制，规范施工秩序，提

高工程质量，帮助控制造价。【2】

3.科学、合理控制房地产工程项目造价的对策分析

3.1在方案设计阶段有效控制工程项目的造价

房地产项目建设过程中方案设计较为重要；要采取方案比选优化

设计，两种或多种方案的设计将有助于提高项目投资的经济型；按

照一定的限定额进行设计控制，使整个工程投资项目达到预算的标

准；房地产企业可采用公开招标选择设计方案的形式来获取不同的

设计方案，并对筛选的方案进行对比论证，优中选优。对于设计上

材料的选择要充分市场调研，在保证设计效果和意图及质量的前提

下，尽量选择性价比高的品牌材料，避免选择过时的或不成熟的材

料，在实施后发现达不到设计要求而重新返工，造成巨大的投资损

失；设计者与建设者要充分的沟通，让设计者充分了解建设者的意

图