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房地产开发全过程的工程造价控制

摘要：房地产开发企业要实现项目的顺利完成，必须对项目投

资实施全过程的工程造价控制，达到降低成本，项目盈利的目的。

关键词：房地产；工程造价；控制

房地产作为社会经济发展的基础产业之一，近年来，国家颁布

了一系列政策遏制房价过快增长。土地资源的稀缺，导致土地价格

一路走高，这对房地产市场是一个考验。房地产开发中除了对工程

质量，进度，安全管理外，对工程造价的管理也是重中之重。

房地产开发的造价控制，直接影响到项目的进度、成本和质量，

是房地产项目成功与否的关键。房地产的全生命周期大致可以划分

为以下几个阶段：项目投资决策阶段，项目规划设计阶段，项目实

施阶段，项目竣工结算阶段。在这四个阶段中，只有加强成本控制，

才能赚取更多的利润。

投资决策阶段的工程造价控制

注重项目选址

房地产建设项目的实施过程中，决策阶段的工程造价控制应将

房地产项目的选址摆在首位，选址应符合城市规划，开发商对市场

要有准确的预测和定位，项目能满足市场需求。选址过程中要地质

初勘工作并编制好环评报告。

1.2编制可行性研究报告

可行性研究报告是进行投资决策的重要依据，市场调研工作是

编制可行性研究报告的重点，只有了解了市场的需求，才能以此来

开展项目；做好效益研究，从投入、产出入手，解决项目在经济上

的“合理性”问题。可行性研究报告应该标准化和规范化，以确保

科学性和真实性。要符合城市规划要求，满足楼房间距、功能分区

要求和使用功能，合理利用土地进行布局，降低费用。

1.3编制投资估算计划

投资估算是投资决策阶段的一项重要工作。编制详细的项目成

本投资估算控制表是分析投资项目经济效益的重要依据。在编制完

可研报告后，投资估算的编制能有效控制初步设计概算，并以此作

为筹集资金和银行贷款的依据。工程造价人员在编制投资估算过程

中，应该实事求是，正确地反映设计所包含的内容，按照项目成本

管理的原则，对投资估算中的动态因素进行合理预测，综合分析投

资法案的经济合理性，优化建设方案。

设计阶段的工程造价控制

2.1做好设计方案的招标工作

在市场经济的今天，开发商委托设计时应该大力引入竞争机制，

加强管理。通过招标的方式，选择最好的设计单位，进而保证设计

的质量，避免因设计质量而导致的成本增加。通过招标的同时，还

可以选择到优秀的设计方案，避免过时的设计对销售的影响，导致

资金无法回收，经济效益得不到保证的情况发生。

2.2推行限额设计

开发商在委托设计院进行施工图设计时，在合同里面都会注明

项目的投资金额，但是设计师在进行工程设计时，前期精力主要集

中在建筑风格，建筑形式；设计中期关注重点是建筑的空间布局和

功能关系；设计后期则精力放在设计是否符合规范要求，图纸能否

通过审查。设计师基本上不会从经济的角度上考虑设计。因此，必

须建立一个限额设计管理的方法，在认真编制项目投资估算和设计

概算的基础上，施工图预算的价格必须严格限制在设计概算以内，

从设计上降低工程造价。

2.3加强图纸会审工作

将工程变更的发生尽可能控制在施工之前。在设计阶段，克服

设计缺陷，能以最低的成本获得的最佳效益。设计出图前，组织参

建各方，对图纸技术上的可行性，施工上的可行性以及经济上的可

行性进行审核，从不同的角度对图纸的设计进行全面审核管理，以

达到提高设计质量，避免考虑不周或因设计错误导致的工程变更，

进而造成成本的增加。

2.4加强设计变更管理

消除不合理的设计变更，确实需要设计变更，必须进行层层审

核，并及时分清做出经济处罚，以减少设计人员失误所造成的设计

变更和旅工单位利用设计变更增加工程。

实施阶段的工程造价控制

3.1合理选择施工方案

对施工单位报送的施工组织设计和施工方案进行认真审核，用

经济和技术比选方法进行全面的评估，对于设计外增加的方案，必

须在确保安全、质量的前提下，采用最经济的解决方案，从而降低

项目成本，减少工程变更和现场签证，提高项目的经济效益。

3.2严格控制工程变更和现场签证

在项目的施工过程中，经常会出现设计变更、施工进度变化和

工程量变化的问题，需要现场签证和变更，应及时真实地签证，真

实地反映项目的实际工程造价。确人设计变更的，应设法减少变更

费用。

3.3控制工程款的动态结算

建筑安装工程项目款的支付