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房地产评估：房地产价格评估4大法

房地产评估：房地产价格评估4大法

房地产价格评估4大法介绍

房地产价格评估方法1、市场比较法。在房地产评估价格的时候，人们

会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按

理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法

就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然

后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近

的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是

市场比较法所依据的替代原理。

市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易

于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法

有三个必要条件：

第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地

产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区

房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现

较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数

据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍

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然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。

假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判

断标准。

第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在

垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。

第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房

地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比

较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率

设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的

困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估

房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武

之地。

房地产价格评估方法2、收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房

价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先

估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率

将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的

纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想

的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

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使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于

不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者

来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。

当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原

利率的计算带来了不确定性。

第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在

前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变

化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产

市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，

由于纯收益上升，房价自然也随着上升。

事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价

突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住

房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从

而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比

较容易受到投机风气的影响。

房地产价格评估方法3、成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，

建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用

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于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于

很少有交易实例或者不能交易，也往往采用房地产评估成本估价法。

对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，

许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项

见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，

也主要是这个原因。