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房屋租赁合同中的减损义务｜法官论坛241

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李双庆北京市东城区人民法院

责编：周游

导读：有关房屋租赁合同纠纷法律适用，李双庆法官已经撰

写十余篇文章，分析了系列实务问题，本次推送为必威体育精装版一篇。

相关文章阅读链接附于文末。

据以研究的案例裁判要旨房屋租赁合同履行过程中，当事人

行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方违约后，

对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致

使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。基本案情2014

年5月20日，出租人新动公司与承租人岳某签订一份商铺

租赁合同，双方约定：一，承租人应在签约后当日内，向出

租人预付三个月租金，否则出租人有权拒绝交付铺位并提前

解除本合同，出租人给予承租人两个月的免租期；二，租赁

押金15万元应在签署合同时一次性支付给出租人，如果承

租人违约，出租人将有权解除合同，并没收全部租赁押金作

为违约金处理；三，如果承租人未按期支付租金或者其他应

付的费用，出租人有权收回铺位、解除合同；四，如果承租

人要求在租期内解除租赁合同，应提前至少120天向出租人

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发出解除租赁合同的书面申请，并根据租期剩余的时间支付

补偿金。合同签订后，岳某未接收商铺，在近一年时间内也

未向新动公司支付任何费用，房屋一直空置。新动公司多次

催要未果。同年的12月15日，双方在同一小区内又签订

了另一份租赁合同，由岳某承租新动公司涉案楼房的另一处

铺位经营使用。2015年11月16日，新动公司诉至法院要

求解除双方租赁合同，同时判令岳某支付所欠租金100万余

元、违约金15万元，租赁意向金不予退还。法院裁判一审

法院认为，合同已无继续履行可能，对于新动公司要求解除

租赁合同的诉讼请求，予以支持。对于新动公司要求岳某支

付100万元租金的诉讼请求，其在岳某既未支付任何租金也

未接收铺位，且之后与岳某在同一小区内又签订一份新的租

赁合同的情况下，放任涉案商铺长期空置，导致损失产生扩

大。新动公司在本可采取合理措施防止损失扩大的情况下放

任损失发生，实属不当，对其要求被告支付租金损失的诉讼

请求，不应支持。对于新动公司要求岳某支付违约金15万

元的诉讼请求，岳某在签订合同后，既不接收房屋也未按约

定交纳租金，严重违反合同约定应承担违约责任。尽管新动

公司未提供被告违约行为给其造成损失的相关证据，但考虑

其在合同中给予岳某两个月免租期以及导致合同解除的过

错在于岳某，原告诉请不退还房屋租赁押金，并要求被告另

行支付违约金15万元，理由正当且数额较为合理，予以支

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持。故，法院最终判决解除双方房屋租赁关系；岳某向新动

公司支付违约金15万元，岳某交纳的房屋租赁押金15万元

不再退还；驳回了新动公司其他诉讼请求。一审判决后被告

上诉，二审驳回上诉维持原判。

非违约方的减损义务减损义务是指合同一方当事人违约后，

合同相对方应当及时采取措施防止损失进一步产生和扩大，

否则无权就扩大的损失要求赔偿，这种防止损失产生和扩大

的义务称为减损义务。因为这种义务一般是附加于非违约方

的，因此又称为非违约方的减损义务。虽然违约损失发生是

违约方的违约行为所引起，但与非违约方对自己权利保障或

事务管理的疏怠有直接关系。非违约方在具备减损条件，且

有能力履行减损义务时，违反诚实信用原则放任损失扩大，

扩大损害结果则不可再行归责于违约方，而应由非违约方承

担，守约方无权就因未尽减损义务而扩大的损失部分请求违

约方承担责任。民法通则第114条规定，当事人一方因另一

方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩

大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失

要求赔偿。合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方

应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使

损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损

失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。在适用减损义务

处理合同纠纷时，以下五点内容应予以注意：1.一方当事

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