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房地产成本结转参照

房产工程还没有决算可否能结转成本

问：我企业是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已获取了大产权证,

但目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款还没有获取施工单

位的发票。事物所审计时提出依照会计准则成本不能够可靠计量,不予结转成本,

但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,能够预估成本,结转

收入,此问题比较迷惑,请恩赐见教！答：事务所的说法有依照的，《企业会计

准则——收入》规定：“销售商品的收入，应在以下条件均能满足时予以确认：

（1）企业已将商品全部权上的主要风险和酬金转移给购货方；（2）企业既没有

保留平常与全部权相联系的连续管理权，也没有对已售出的商品推行控制；（3）

与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。”

贵单位的工程款可是大部分能够正确计量，但不吻合“相关的收入和成本能够可

靠地计量”的规定，因此不能够按预估的成本来结转收入。

问：我企业属于一家从事房地产开发的企业。在房屋还没有交付使用从前，

将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和先期

花销计入了开发成本中，这样会计核算可否稳定？答：依照《房地产企业会计

制度》的规定：

一、企业获取的各项经营收入应于销售实现时及时入账：

1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算

账单提交买主时，作为销售实现。

2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工查收，办妥财产交接手续，并

已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

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3．对土地和商品房采用分期收款销售方法的，可按合同规定的收款时间分

次转入收入。

4．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入

实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

二、“开发间接花销”期末应按企业成本核算方法的规定，分配计入相关的

成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接花销”。本科目期末应

无余额。

三、“开发成本”科目：

企业已经开发完成并查收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时

进行成本结转。月终结转成本时，按实质成本，借记“开发产品”科目，贷记“开

发成本”。本科目的期末余额为在建开发项目的实质成本。

四、“经营成本”科目，月份终了，企业应依照本月已对外转让，销售和结

算开发产品的实质成本，借记“经营成本”，贷记“开发产品”、“分期收款开

发产品”科目。

综上所述，只有“开发间接花销”需要按月结转，“经营收入”。“经营成

本”、“开发成本”在具备相应条件时方可结转。

问:我房地产开发企业，开发产品已竣工，向房管部门竣工报备。目前工程

在结算中，已获取承建方部分土建成本发票。在这种条件下，我企业获取售楼收

入是连续按15%利润率预缴企业所得税，还是将全部的预收帐款结转为销售收入

依照依帐征收（收入－相应结转的计税成本一期间花销－营业外出入）申报？

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答:依照国税发[2006]31号文第二条规定，凡吻合文件要求的条件之一的，

应视为竣工产品进行成本结转.

请问：房地产会计中每个月尾如何结转成本？

房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳，那么，在未工的前提下，

每个月是如何结转成本计算出“今年利润”的？

答:房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税，一是营业税及城建教育

附加，二是企业所得税。对于第一种情况按预收账款的实质数量作为计税依照进

行纳税；对于第二种情况，则按房地产企业的成本利润率进行估计企业利润，尔

后按适用的所得税税率预缴企业所得税。至于今年利润则是依照实质发生的成本

花销此后余额结转出今年利润。

问:我是一家房地产企业，若是说是03年10月开发的房屋，04年9月一期

工程竣工，05年2月二期工程竣工，04年1月开始预售，到04年关共获取销售

收入3000万，到04年关，由上开发成本科目余额为2800万，05年销售收入为

2500万，05年今年帐上发生成本2

600万（即05年1月-12月帐上发生成本2600万），06年全年实现销售收