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最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则

在租住房子的时候，难免会因为种.种原因和房东出现纠纷，那么

纠纷该怎么解决?小编整理了最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规

则，欢迎借鉴参考。

1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同

应认定无效

——浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋

租赁合同案

本案要旨：

双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋

预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规

定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。

若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认

定无效。

来源：民事审判指导与参考.总第71辑(2017.3)

2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同

样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担

相应的赔偿责任

——李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：

不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样

享有优先购买权。侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相

应的赔偿责任。优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租

房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价

与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价

之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与

购买形成的竞价可能等因素予以确定。

案号：(2016)鲁01民终4094号

来源：人民法院案例选.总第124辑(2018.6)

3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许

可证的规定建设，应确认租赁合同无效

——中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民

解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：

在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋

租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如

果租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可

证的规定建设，则应确认租赁合同无效。合同无效后，根据《合同法》

第五十八条的规定，承租人应负返还租赁物的义务，但若承租人与出

租人之间仅存在形式上的交接，从未实际占有使用租赁物，租赁物一

直由其他主体占有使用，且出租人对此明知，则不应判决承租人负担

返还租赁物的义务。

案号：(2014)一中民初字7988号

来源：人民法院案例选.总第121辑(2018.3)

4、长期且租赁目的明确的租赁合同中，约定租期未满一方终止合

同应提前告知对方并支付违约金的，该条款系违约条款，而非任意解

除权条款

——联丰(厦门)房地产开发有限公司诉骆华蓉房屋租赁合同纠纷

案

本案要旨：

租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知

对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根

据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期

租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任

的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。

案号：(2016)闽02民终字3323号

来源：人民法院案例选案例.总第115辑(2017.9)

5、法院应结合合同的履行事实、日常经验法则、市场交易主体行

为习惯等判断缔约双方是否存在恶意串通

——宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社诉宁波市北仑鑫

盛达箱柜厂、宁波博森汽配工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：

第三人主张双方当事人签订的合同存在损害其利益的事实，而应

被认定合同无效的，由该第三人承担举证责任。人民法院应结合合同

签订后的履行事实、日常生活经验法则、市场交易主体的行为习惯等

来判断缔约双方是否存在恶意串通，从而认定合同的效力。

案号：(2015)浙民申字第2999号

来源：人民法院案例选.总第110辑(2017.4)

6、承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张

房屋交付不合格，要求解除合同

——李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：

消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成