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房地产企业会计实务中存在的问题及其对策

摘要:随着我国经济的不断发展,人们的生活水平越来越高,城市

化是中国未来发展的趋势。我国城市化的进程加快了我国房地产的

不断发展。虽然我国的房地产事业起步较晚,但是伴随着我国经济

的高速发展,我国的房地产事业发展迅猛。房地产企业的经营和产

品有着自身的特点,更有一部分企业由于市场竞争的加大,采用不

正当的途径增加成本,虚报收入。针对上述在房地产行业中存在的

有关问题,进行了分析和探讨,并提出了解决问题的方法和意见。

关键词:房地产企业会计收入成本

一、房地产企业会计实务中存在的主要问题

会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。虽然我国的房地

产业经过这一时期飞速的发展,已经达到了一定的水平,到目前也

制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,

存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产

开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许

多问题。限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。

(一)房地产企业收入确认存在的问题

房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自

身的特点。在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收

入,房地产企业一般采用预售和分期付款的办法。房地产企业收入

确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的

确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;

②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,

开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入

确认的随意性较大。大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,

被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权报

酬是否转移的风险。

(二)地产企业成本结转存在的问题

土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的

开发等都是房地产业的经营的范围。所以,土地购置、土地开发,房

屋建筑,安装工程等的成本,以及管理费用,销售费用等等都是房地

产业成本核算的内容。

总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资

金非常多。所以,对于房地产企业成本的管理非常重要。由于房地

产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本控制体

系。在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本控制上没有明确的

体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本管理的盲目性,有些情况下,

甚至使得管理目标难以实现。②房地产企业的利润率很高,对于成

本核算以静态成本管理方式为主,缺乏竞争意识。一般情况下,财务

人员根据合同控制款项的支付,却很少关注对成本的控制,从而造

成了大量的浪费现象,加大了成本的投资

二、房地产企业会计存在问题的原因分析

(一)房地产企业收入确认存在的问题分析

商品所有权的风险和报酬依据转移给买方,由买方对产品进行控

制,并同时拥有对商品的管理权,而卖方不在对商品产生影响,这是

房地产企业收入确认的原则和条件。

实际上,房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。

确定确认收入以及入账金额的时间。在房地产企业的会计务实中,

在房地产企业竣工并通过验收以后,办理了移交手续,此时确定房

地产收入。在某些房地产企业中,预售款是一种暂收款,因为风险没

有转移,成本没有最后核算,因此预售款只作为企业的预收账款,在

完全竣工后,才确认收入;某些房地产企业在竣工前的销售款作为

确认收入,在竣工并收到部分房款后确认;对于分期房款方式来说,

按照合同规定的时间确认收入,实际上也是分期结转成本的过程;

有些房地产企业在房地产转移时,已经按照回收或可能回收的价款

确认;某些房地产企业收取的房款代表已发生销售业务,按预售合

同价款中己经收取的价款分期确认收入。

(二)房地产企业成本的问题分析

在我国的房地产企业成本问题中存在一定的问题,由于房地产企

业需要资金多,开发周期长,使得其风险较大,那么房地产企业成本

的问题显得十分重要。

造成这些问题的原因有以下几个方面:①伴随着中国城市化建设

的不断深入,经济水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越

高,中国的房地产企业竞争也越来越激烈。某些房地产企业抢市场

和工期,在过程中造成了一定的盲目性;②在我国传统观念中,房地

产企业是高利润回报的企业,受此影响,忽视了成本的动态管理和

控制,造成了不必要的浪费;而房地产企业本身开发中周期长,造成

了管理人员对成本缺乏控制的意识。③房地产企业在项目做规划的

时候,有些房地产