商业预算楼层租金,分解说明.pdfVIP

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购物中心预算及楼层租金分解说明

1、设置商业公司架构,确定全体工作人数。

架构:

招商部、营运部、物业部、工程部、

财务部、行政人事部、电脑部、企划部

2、促各相关部门开展市场调研:

招商/营运:

招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。

行政:

行政管理模式及费用标准

财务:

管理模式及费用标准

IT:

管理模式及费用标准

企划:

管理模式及费用、广告计划标准

物管/工程:

管理模式及费用标准

人事/行政:

管理模式及费用标准

3、所有调研数据进行汇总,以部门为单位制定各项成本费用预算。

1/7

⑴固定成本;

⑵变动成本;

⑶各种税费;

⑷资产折旧;

⑸其它不可预见的费用等;

⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用:

A、掉铺率20%-30%:

新商场首年开业率一般约为70%-80%;

B、3个月免租期:

一般主力店免租期为6个月,次主力店及品牌商3个月;

C、市场推广xx8%:

一般新开业商场因知名度不高,第一年需要加大宣传,第一年推广费比较

高一些,设8%,第2年略低,设6%,第3年次之,设3%。随着知名度扩大和

业绩稳定,第4-5年推广费预算可不做或少做,项目成熟以后推广费用不但无

支出而且还可以增加带来收入。一般以年度租金收入为基准(公式为:

年度推广费=年度租金收入×8%),推广费总额分解到该年度季、月、周(

1、可以根据淡旺季节来分。

2、也可以按使用节奏不同分解,如开业时集中使用推广费、开业后一段时

间需持续广告投放需费用)。

D、工程改造分摊:

重大机电设备调整、工程改造(参考不同的折旧分摊期)。

E、前期开办费公摊:

2/7

4、年度总收入测算

(均须分摊到楼层租金中去)。

年度总收入

=年租金收入(项目总投资×%,一般为8%-12%)

+固定成本(如:

人力、行政、财务、物管、资产折旧等)

+变动成本(如:

营运、招商、市场推广xx8%)

+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)

+资产折旧(如:

工程改造分摊费)

+年度掉铺率20%-30%,公式为:

年租金收入×(1+20%);

+3个月免租期,公式为:

(年租金收入/12)×3;

+前期开办分摊费等

+其它费用等

—已出租费(如果有已经出租的物业)

5、设定楼层租金系数,测算楼层租金占百分比

说明:

1楼要承担年度任务总费用的50%左右,

3/7

2楼租金为一楼的50%左右,

3楼租金二楼的50%左右,

4楼租金为三楼的50%,五楼租金约为四楼的50%以此类推。

B1楼为五楼租金的50%。

例:

设总系数为1

楼层

1F

2F

3F

4F

5F

小计楼层面设总

积/㎡系数

200

200

2001

200

200

1000楼层租金

系数测算

4/7

0.5160

0.5100

0.5000

0.5000

0.5000各楼层租

金占比

51.60%

26.32%

13.16%

6.58%

3.29%

100.94%

6、每个楼层的月租金总额

公式为:

1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比)/12

2楼月租金总额=(年度费用总额×2F所占百分比)/12

3楼月租金总额=(年度费用总额×3F所占百分比)/12

4楼月租金总额=(年度费用总额×4F所占百分比)/12

5楼月租金总额=(年度费用总额×5F所占百分比)/12

B1楼月租金总额=(年度费用总额×B1所占百分比)/12

7、每F每月/元/㎡

5/7

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积

公式为:

每F每月/

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