房地产司法鉴定.pptxVIP

司法鉴定中估价报告案例分析;一、概述;房地产司法鉴定估价;二、案例;评估机构;三、房地产司法鉴定估价的委托、受理、实施与类型;（一）房地产司法鉴定估价的委托、受理与实施;（二）房地产司法鉴定估价的类别;1、债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定估价;本卷须知：

（1）房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对不可分割的房屋可以整体评估。分割评估的，应当在人民法院提供的评估委托书中明确评估房屋的具体部位。

（2）对于已经局部缴纳土地使用权出让金，但未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土地使用权，估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估。

（3）先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍卖（变卖）房地产的市场价值。

（4）应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测完工工期及对工程造价的影响，关注工程的报建、施工许可是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。

（5）涉及超规划建设的，估价师应与委托人协商，对于超规划许可建设的局部房地产，应当有合法的估价依据，须经人民法院与城乡规划主管部门协商一致，不得擅自评估或设定不合理的假设，鉴定估价报告对此应当揭示。;2、房地产损害赔偿鉴定评估;房地产损害类型;各种损害赔偿鉴定评估的本卷须知：

（1）损害事实应当由人民法院认定。

（2）注册房地产估价师应当区分可修复的损害和不可修复的损害，测算该损害对于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。

（3）注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估时应当知晓，有的房地产损害鉴定评估类型，实体损害虽可修复，但该损害对于房地产的价值减损主要是市场价值减损。

（4）工程规划变更引起的损害赔偿鉴定评估包括：容积率的变更导致总建筑面积的变更；业主拥有对建筑物内的专有局部的权利受到侵害，如建筑层高、建筑面积不符合原规划；业主对专有局部以外的共有局部享有的权利受???侵害，如绿地减少、侵占公共绿地、占用公共通道等。

;（5）房地产的物质实体受到外力冲击带来的损害，其损害如果是可修复的，则通常从实体价值减损角度进行鉴定评估；如果是不可修复的，则首先对于未发生损害之前的房地产进行评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。

（6）房屋（土地）登记部门的登记错误带来的损害赔偿鉴定评估，估价师主要从市场租金、售价在登记错误期间的变化，对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。

（7）装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估包括：装修当事人之间发生的损害赔偿鉴定评估；装修对相邻不动产的损害赔偿鉴定评估。

（8）装修纠纷中的损害如果是不可修复，注册房地产估价师通常综合实体价值减损、市场价值减损之后，得出损害赔偿估值。;3、房地产分割合并鉴定评估;4、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估;5、房地产估价纠纷鉴定评估;四、司法鉴定涉及的房地产评估执业过程中的本卷须知;司法鉴定涉及的房地产评估由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的特殊性，从前期资料勘查及资料收集、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节都要严谨。评估工作的微小瑕疵轻则??误法庭的法律程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。当法院确定评估公司后，评估公司如果没有法律上需要回避的特殊原因应该立即承接业务并指派2名以上（含2名）具有3年以上实践经验的房地产估价师进行鉴定，实行第一鉴定人主要负责制。;（一）开庭质询时的本卷须知

作为司法鉴定涉及的房地产估价的鉴定人应当履行出庭义务，接受法院及当事人对有关评估结论的询问。在开庭时应注意以下几点：

1、充分尊重当事人的质证权，不对质询方使用谩骂或粗鲁的语言；

2、保持一种中立态度，不对一方表现出明显的倾向性；

3、庭上质证内容与鉴定结论保持一致；

4、着重答复程序方面的问题，重点答复鉴定程序合法性、采用的鉴定方法理论根底的科学性、估价过程的合规性；

5、不答复与鉴定无关的问题，对没有关联的发问、重复性发问可不予答复，防止当事人及律师漫无边际的询问、辩论，法庭上当事人可能会提出一些与鉴定无关的问题，可能是房地产估价师熟悉的一些问题，对此类问题估价师应不予答复；鉴定人对应拒绝答复的问题应征得法庭同意，而不是直接回绝；

6、对威胁、侮辱性的语言方式，可请求法庭制止；

7、估价师只能就委托鉴定的科学技术或专门问题发表专家意见，不得对法律适用等与鉴定人职责无关的问题发表意见和看法，也不得对案件定性和确定当事人责任的内容发表看法；

8、估价师法庭答复以下问题应神态自然得体，语调语速恰当，吐词清晰，保持于质询方和庭上人员眼神交流，注意对方反响，少用方言土