《房产评估》PPT课件.pptVIP

第三章房地产评估;第一节房地产评估概述;;3、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。

4、房地产特点：

房地产位置的固定性、区域性和个别性

房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等）

房地产投资数额巨大。

房地产易受政策影响（规划、征用）

房地产相互影响（领近）。

房地产增值保值性。;二、房地产评估分类;（2）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复杂，且折旧快。

（3）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，单价差异大；受腐蚀的可能性大。

;2、房地产评估分类;（2）单项评估与整体评估;三、房地产价格种类;基准地价、标定地价;底价、期望价和补地价

底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。

期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。

补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。;四、房地产价格特征;五、房地产价格影响因素;2、区域因素;影响商业房地产价格的主要区域因素：

商业群落状况及地段的繁华程度；

顾客来源及购买力状况；

顾客的交通手段及交通状况；

营业类别及竞争装况；

经营者的创造力及资信状况；

土地利用的管制状况等。

影响工业房地产价格的主要区域因素：

道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；

动力供应和供排水状况；

劳动力市场的供应状况；

与关联产业的位置关系；

与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；

政府行政上的指导与管制，如排污限制。;3、个别因素;房屋朝向因素调价系数参考表（%）;房屋楼层因素调价系数参考表（%）;六、房地产评估程序;第二节成本法在房地产评估中的应用;

土地取得费：

城市----出让金、动迁费；

农村：土地补偿费+地上附着物、青苗补偿费+劳动力安置费+新菜地开发建设基金

土地开发???：基础设施配套费+公共设施费+小区开发配套费

基础设施配套费——用于住宅建设配套的“三通一平”、“七通一平”费用，即大市政费。

公共设施费---用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。

小区开发配套费---小区变电站、增压站、道路、绿化、人防等。

管理费及税费按社会平均水平及国家有观规定计算。;土地补偿费;土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6--10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。

青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。

地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。

安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A--征用耕地的安置补助费；S--征用前3年单位面积平均年产值；D--补助倍数，4--6；P--征用耕地面积；H--人均耕地面积。;新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元/亩；50万人以上，5000-7000元/亩；不足50万人，3000-5000/亩。

耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，2--10元/m2;1-2亩，1.6--8.0元/m2;2-3亩，1.5--6.5元/m2;3亩以上，1-5元/m2；

土地管理费：征地中发生的办公、宣传、差旅等费用。以前四费之和基础上提取2%--4%。;例1、某房地产开发商投资房地产开发费共1000万元，其中自有资金300万元，借入资金700万元，投资期为2年，均匀投入，月利率为1％。问该项投资利息最有可能是（）万元。

例2、某宗地取得费用和开发费用每平方米300元，当地银行一年期贷款利率9％，二年期贷款利率10％，三年期贷款利率11％，开发周期为三年，第一年投资占总投资1／2，第二、三年投资各占总投资1/4，问该土地每平方米应负担利息为（）。;例3、某地块是通过城镇土地出让而取得，出让金为150元/平米；拆迁费75元/平米；其他费用（包括税费）45元/平米，开发费300元/平米，当地银行一年期贷款利率9%，二年期10%，开发周期为2年。第一年投资四分之三，利润率为10%。试计算熟地价格。

;三、新建房地产的成本法估算

新建房地产价格=土地取得成本+土地、建筑物的开发成本+管理费用+税费+利息+利润

开发成本包括勘察设计以及前期工程费、基础设施建设费、