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资产评估第五章。房地产评估案例

房地产评估案例

案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖

混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米;一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫

房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城

路500米左右，南临××路，西临规划之××东路，东临××公目，北临×

×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。三、评估

基准日

评估基准日为2000年8月15日。四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。(一)采用房地

分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的

建造单价为800元,7方米，平房造价为400元,7方米。该建筑物的建造时间为

1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4,。楼房重置成本

=800×4800=384(万元)楼房评估值=384,[384×(1,4,)?40]×10

=384,92.16=291.84(万元)

平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5,。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2(万元)

铺面、门卫房估价=7.2,[7.2×(1—5,)?25]×8=7.2,2.2=5(万元)楼房、铺

面、门卫房等建筑物的评估价值共计为:291.84+5=296.84(万元)2.土地价格采用

基准地价修正系数法进行评估。计算公式为:土地价格=宗地所在区域基准地价

×(宗地地价影响因素修正值)

根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基

准地价为1098元,平方米。

宗地地价影响因素修正值见表4—1。

表4-1地价修正系数表

项目基础设施

购物条件

各种因素条件下修正系数供水条件分值电讯条件分值排气条件分值通讯条

件分值商服繁华分值

条件较忧优优一般一般

分值O(012O(024O(048OO

距商服中心距离周围用地类型

环境质量

污染状况街画位置建筑物朝向

宗地条件

形状面积道路宽度

交通条件

公交便捷度对外交通便利值用途

规划条件

指标(容积率)

退还道路比例(城市道路)

合计

一般优优一般较优无影响一般—般

较优较优较优无较优

OO(10O(0680O(0120OO0(051(045O(005O(0050(005O(375O

宗地单位地价=1098×(1+0.375)=1509.75(元坪方米)土地价格

=1509.75×2000=3019500(元)该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格

=2968400+3019500=5987900(元)(二)市场比较法

1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。表4—2参照物基本情况表

项目位置建筑面积结构销售价格交易日期

A单位住宅楼人民路北侧5600平方米砖混结构1200元,平方米2000年4

月28日

正义路东段北侧4800平方米砖混结构1250元/平方B单位住宅楼

米2000年6月8日

C单位住宅楼五一路南侧5200平方米砖混结构1300元,平方米2000年3

月12日

2.确定修正系数。

(1)交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。

(2)交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1,。(3)

区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住

宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。

(4)个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，

则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。

3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如