《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则说明》.docx

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关于《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》的说明

为了进一步规范社会主体出租的保障性租赁住房（以下简称“社会类保租房”）租赁、管理活动，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《深圳市保障性租赁住房管理办法》（市府第353号令，以下简称《管理办法》）等规定，结合我市实际，市住房建设局组织起草了《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则》（征求意见稿，以下简称《细则》），现就相关情况说明如下。

一、背景及必要性

2021年国家作出大力发展保障性租赁住房决策部署以来，我市积极贯彻落实党中央、国务院的有关精神，加快推进保障性租赁住房相关工作，制定了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23号），明确保障性租赁住房发展思路，提出“十四五”期间规划建设筹集40万套（间）保障性租赁住房的任务目标。2023年2月，市委市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，保障性租赁住房建设筹集目标调整至60万套(间)。

2023年8月，市政府发布实施了政府规章《管理办法》，将保障性租赁住房划分为政府配租的保障性租赁住房和社会主体出租的保障性租赁住房两类，并建立了社会类保租房的出租运营和监督管理基本规范。但由于社会类保租房租金标准、备案管理、承租条件核查等相关规定较为原则，社会主体普遍对保障性租赁住房市场化运作的可持续问题存在较多顾虑，参与建设筹集保障性租赁住房的积极性有待高，建设筹集保障性租赁住房任重道远。

为进一步规范社会类保租房管理规则，推进社会主体建设筹集保障性租赁住房，亟需在《管理办法》建立的制度框架下，制定出台《细则》，细化、补充社会类保租房租赁管理的具体规定，规范社会类保租房运营管理，推动我市保障性租赁住房加快发展。

二、主要内容

《细则》对社会类保租房的房源归集和发布、租赁备案、承租条件核查以及监督管理等内容作出了细化规定，共二十八条。主要内容如下：

（一）明确职责分工。根据《管理办法》相关规定，进一步明确了市、区住房主管部门及运营管理单位在社会类保租房租赁管理中的具体职责。市住房主管部门发挥统筹协调作用，指导各区开展社会类保租房租赁管理工作，建设完善住房租赁监管服务平台，开展租赁资金监管工作；区住房主管部门落实属地管理责任，指导运营管理单位按照市场化原则开展租赁活动，组织开展租金备案等工作，对社会类保租房租赁管理进行监督检查，依法依规化解与社会类保租房相关的矛盾纠纷；运营管理单位按规定落实房源上传、租金备案、承租人资格核查、租赁合同备案或者信息申报等工作，并接受住房租赁资金监管。为加强对社会类保租房的事后监管，《细则》进一步明确，区住房主管部门建立动态监管制度，指导街道办事处对辖区内保租房的使用管理情况建立巡查制度，发现运营管理单位存在违法违规行为或者未按规定运营管理的，及时依法依规处理；市住房主管部门不定期对各区开展的监督检查情况进行抽查。

（二）规范租金定价及备案。落实《管理办法》关于社会类保租房租金不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%的要求，按照企业定价报备、主管部门抽查监管的原则，确立租金备案机制。首先，由运营管理单位自行委托专业房地产估价机构评估确定社会类保租房项目的同期同区域同品质租赁住房市场参考租金，并按照“不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的百分之九十”的标准确定社会类保租房项目平均租金后，通过市租赁平台办理备案。其次，因对租赁住房市场参考租金有疑议或者因租赁住房市场参考租金引发重大信访纠纷的，由区住房主管部门委托本市设立的具有房屋租赁价格评估职能的专业机构对租赁住房市场参考租金进行评估，并对评估结果予以确认后，重新确定备案的租金。运营管理单位对区住房主管部门确认的评估结果有疑议的，可以向市不动产估价协会房地产估价专家委员会申请鉴定，经鉴定不存在评估技术问题的，维持已确认的评估结果；经鉴定存在评估技术问题的，由本市设立的具有房屋租赁价格评估职能的专业机构根据鉴定意见重新评估，区住房主管部门对评估结果予以确认后重新确定备案的租金。最后，区住房主管部门建立动态监管机制，指导街道办通过巡查、检查，对保租房租金备案加强监管。

（三）明确出租要求。为规范社会类保租房出租运营，《细则》进一步明确了各类保租房对外出租的前置要求。对我市认定办法规定的新建项目、既有非居住房屋改建项目等新增房源项目作为社会类保租房的，应当在录入房源信息后首次对外出租前完成租金备案；其中，房源信息材料应包括竣工验收备案证明、房源现场图片、室内环境污染物浓度检测合格报告以及含楼栋信息、套间信息的房源基础信息。对我市认定办法规定的产权明晰居住存量房屋项目等存量房源项目作为社会类保租房的，取得项目认定书之日起十个工作日