《建设法规》课件——第三节 建设工程合同的效力.pptVIP

二、抵押（一）抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权按照法律规定以该产折价或者拍卖变卖该财产优先受偿。（二）抵押财产范围建筑物和其他土地附着物建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器交通运输工具法律、行政法规未禁止抵押的其他财产（三）不可抵押财产的范围：土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产法律、行政法规规定不得抵押的其他财产三、质押1.是指债务人或第三人将其动产或权利转移债权人占有，用以担保债权的实现，当债务人不能履行债务时，债权人依法有权就该动产或权利优先得到清偿的担保法律行为。质权自出质人交付质押财产时设立。2.质权以转移占有为特征3.质押对象：动产质押（动产）和权利质押（汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单、股份、股票、知识产权）四、留置----是指债权人按合同约定占有债务人的动产，当债务人在约定期限内不能履行债务时，债权人依法有权依法留置该动产，以该财产折价或拍卖、变卖所得优先受偿。-----注意：（1）当事人可以在合同中约定不得留置标的物（2）留置权＞已登记抵押权＞质权＞未登记抵押权常见可以留置的合同：保管合同、加工承揽合同、运输合同【例】甲仓库为乙单位保管500吨水泥，双方约定保管费用为1000元，后乙未能按约定支付保管费用，则甲可以（）。A.行使质押权变卖全部水泥B.行使质押权变卖部分水泥C.行使留置权变卖全部水泥D.行使留置权变卖部分水泥五、定金（1）交付定金方违约：没收定金（2）收受定金方违约：双倍返还（3）合同履行，定金可抵作价款或收回2.定金罚则3.定金限额1.定金合同：应签订书面合同，但交付定金合同生效（实践合同）(1)不超过合同金额20%(2)超过部分无效，不产生定金效力担保方式对比人的担保保证第三人提供物的担保抵押可能是债务人本人，也可能是第三人提供不转移占有质押转移占有留置债务人本人提供转移占有金钱担保定金转移占有不动产动产权利抵押权√√×质权×√√留置权×√×案例：A房地产开发公司与B公司共同出资设立了注册资本为80万元人民币的C有限责任公司。A的协议出资额为70万元，但未到位；B的出资额为10万元人民币，已经到位。C公司成立后与D银行订立了一个借款合同，借款额为50万元人民币，期限为1年，利息5万元。该借款合同由E公司作为担保人，E公司将其一处评估价为80万元的土地使用权抵押给了D银行。C公司在经营中亏损，借款到期后无力还款。问题：1、D银行能否要求A公司承担还款责任，为什么？2、D银行能否要求B公司承担还款责任，为什么？3、D银行能否要求C公司承担还款责任，为什么？4、D银行能否要求E公司承担还款责任，为什么？Addyourcompanyslogan（五）合同无效的法律后果《民法典》第七百九十三条规定：建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：(一)修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用;(二)修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。。与《工程施工合同解释（一）》相比，《民法典》的优化体现在三个方面：一是将“经竣工验收”优化为“经验收”。“竣工”不再是无效合同得以获得工程款的必要条件，因而通过验收的未完工程、阶段性工程的承包人亦有请求折价补偿的权利，更体现公平原则。二是将“参照合同约定支付工程价款”?优化为“参照合同约定折价补偿”。这一变化使该规则更符合民法的内在逻辑，因为根据《民法典》第一百五十七条的规定，“折价补偿”才是无效民事法律行为的后果之一。三是将“应予以支持”优化为“可以”予以支持。虽然参照合同折价补偿的初衷是为了衡平各方利益，但不见得时时公平，例如在仅完成部分工程的固定总价施工合同中，如果机械地参照合同约定，按完工进度比例占合同总价的比值计算补偿款，则有可能会严重损害其中一方当事人的利益