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上海各酒店类物业市场竞争性分析

酒店业和旅游发展的背景

要真正了解酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店、传

统旅游星级酒店，甚至再把现今广受关注的经济型酒店放进

来，探讨不同酒店式物业经营管理上的差别，只要我们能坚

持以市场需求导向为原则，就能正确区分不同产品的市场定

位和制订正确的经营管理模式。

众所周知，中国的旅游发展是从国际入境旅游开始的，

所以中国的酒店业发展也是从涉外旅游星级酒店开始起步。

虽然是高起点，但也带来了新问题，那就是适应不了日渐占

据主导地位的国内旅游市场的需求，以及全球经济一体化带

来的多层次海内外商务旅游客源市场的需求。西方国家的旅

游发展首先是从国内旅游开始，是在国内旅游发展到一定程

度后，才开始形成较大规模的入境旅游。因此，西方国家的

酒店业发展也是在满足其国内旅游者需求和国内旅游者对

本国住宿业产品已经熟悉后才开始逐渐开发适应海外旅游

者的旅游星级酒店。

中国旅游发展方式的不同，也为中国酒店业的发展带来

了一些奇怪现象，那就是不管是旅游和酒店行业的业内人

士，还是酒店物业投资者，以及广大的旅游消费者，在旅游

星级酒店广为人知的今天，却还在广泛讨论和探讨经济型酒

店的发展，甚至有人认为经济型酒店是中国酒店业发展的最

后晚餐，从而大肆宣扬经济型酒店的投资价值，其实，目前

单一的城市商务经济型酒店的出现还只是中国住宿业产品

结构调整的开端。

伴随社会经济的发展、人民生活水平和生活方式及消费

观念的改变，旅游已不仅仅只是旅游观光、短期商务旅游等

简单概念，它已经成为了社会经济活动、人民工作、生活的

重要组成部分。因此，旅游星级酒店在当今中国社会新的发

展背景下，还只是为海内外旅游者提供住宿服务的一部分。

根据国外旅游和酒店业的发展经验，以及国内旅游客源市场

的实际需求特征，中国住宿业产品的创新还处在发展的初

期。

客源市场细分决定酒店物业产品定位和管理模式

要准确理解酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店、传

统旅游星级酒店和经济型酒店产品类型和经营管理模式的

不同，我们不妨以上海为例，首先分析一下旅游客源市场或

者说不同物业的租赁市场特征。

1.中长期租赁市场

特征：因工作需要或临时过渡需在上海居住三个月以上

的商务旅游者，以大型驻沪国内外企业的中高级管理层为

主，其中可分为三个月至半年的客户、半年至一年的客户、

一年以上的客户。

要求：房间具有居家功能、以两室或三室一厅为主；有

相应的配套设施，如会所、健身房等；能提供定期的室内清

扫等便捷服务。

2.中短期客源市场

特征：来沪从事商业、贸易、会议和展览会、企业短期

提供技术服务、参加培训、学习的职员、休闲、度假、购物

等中短期旅游者，一般是指居住时间在一周以上、三个月以

内的商务、休闲度假客户。

要求：房间具有居家氛围，有简易的厨房，以一室一厅

或大一室户为主；具有相应的配套设施设备，如商务中心、

餐饮、会议室、会所等；能提供24小时登记和结算、房间

清扫等旅游星级酒店服务。

3.短期客源市场

特征：来沪从事商业、贸易、会议和展览会、科学论坛、

旅游观光团队、自助旅游的短期旅游者，主要是指一天以上、

五天以内的商务、旅游观光、休闲度假旅游者。

要求：客房要求一般是从经济型酒店客房最小套内使用

面积15平方米到套内使用面积35平方米的五星级酒店客房

不等；该群体需要的服务也就是我们都较为熟悉的各类旅游

星级酒店所提供的配套设施、设备和服务内容。

按照以上三种分类方式，我们对中长期和中短期客源市

场对住宿产品的要求能非常明确地加以区分。短期客源市场

对住宿的要求较为复杂，就需要引入旅游和服务行业市场细

分理论来加以分析。

不同酒店物业相互竞争性比较分析

1.酒店式公寓和服务式公寓比较

以客源租赁市场的时间长短来比较，我们对酒店式公寓

和服务式公寓的区分非常明确，即产品定位基本一样，但客

源市场不同，所以后期的经营管理模式和提供服务的种类也

就不同。酒店式公寓一般都是针对一年以上起租的客户，要

求较高档次的物业管理公司进行管理即可，实际上许多酒店

式公寓也是自住型产品。服务式公寓针对的是三个月以上和

一年以内的客户群体，因此对管理公司要求更高，在组织客

源市场的同时，还能为客户提供酒店式的日常服务。

服务式公寓的主要目标