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不动产司法拍卖涉税费承担实务规则探析

司法拍卖程序处置被执行人不动产，对实现申请执行人权益及推进执行案件进展起着至关重要的作用。司法处置被执行人财产这一程序能够发挥出价值往往取决于竞买人积极参与竞拍相关涉案处置的不动产。因为不动产司法拍卖价格较低，对于很多潜在购房者及投资者而言很有吸引力。但是法拍不动产往往存在很多问题，比如拍卖财产权属及适用状况、前期欠缴税费、司法拍卖新产生税费及后续强制腾迁等。处置财产相关信息的不透明，涉处置财产司法拍卖税费承担及后续过户的法律争议问题，影响着司法权威、执行程序的推进及各方主体的合法利益。本文笔者就司法拍卖不动产中争议较大的涉税费承担问题进行探析。

1、司法拍卖不动产相关流程

网络司法拍卖处置不动产的，以普通竞买人参与竞拍房产为例，简要流程如下：

执行法院应当先期发布司法拍卖一拍公告。网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖不动产的，应当在拍卖三十日前公告。如后续启动第二次拍卖，拍卖不动产的应当在拍卖十五日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

竞买人需注册网络司法拍卖平台账号及应在参加拍卖之前缴纳保证金。保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前实名在线支付竞买保证金，支付后拍卖系统一般会自动冻结该保证金；未交纳的，不得参加竞买。

竞买人按照竞价规则参与竞拍及拍卖成交后支付剩余价款。网络司法拍卖从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度由人民法院确定，竞买人以低于起拍价出价的无效。网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。拍卖成交后，买受人一般需要在限制期限内，一般为15天，将拍卖成交余款（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户。

买受人签署《拍卖成交确认书及领取》拍卖成交裁定。买受人支付剩余价款后，凭支付凭证及相关身份材料、委托手续等材料（一般七个工作日内）到执行法院签署《拍卖成交确认书，于签订确认书后按照执行法院通知的时间领取执行裁定书。注意，拍卖成交价不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费。

买受人前往税务机关缴纳税费及前往不动产登记部门办理过户手续。不动产标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生的税费按照法律规定缴纳。拍卖成交后，买受人需要前往相关税务机关缴纳司法拍卖所产生的税费。缴纳税费后，税务机关会出具相关发票及《完税证明【包括纳税人名称、税种、品目名称等】。最后，买受人持《完税证明及执行裁定书前往不动产登记部门完成过户。当然需要司法强制腾迁的，买受人需要联系执行法院完成腾迁手续。

2、司法拍卖不动产税费承担条款内容的通知

执行程序中，执行法院通过网络司法拍卖方式处置被执行人不动产时，都会依据法律规定事先发布拍卖竞买公告及竞买须知。关于涉案司法处置不动产相关欠缴纳税费及司法拍卖新产生税费的承担，都会在竞买公告及须知中体现。但是司法拍卖涉及税费如何负担，笔者通过检索司法拍卖平台的拍卖公告信息发现，不同法院做法却不相同。拍卖公告等相关信息一般是如下几种情形：

笔者通过梳理与分析上述不同拍卖平台对司法拍卖公告公示的相关税费承担信息，不难看出法院关于该部分的做法，大概分为两种方式。第一种方式，全部司法拍卖不动产相关税费均由竞买人承担，一般在拍卖公告中以“包税条款”方式让竞买人承担。第二种方式，分别负担，即相关主体各自承担相应税费。一般在拍卖公告中公示因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。

3、司法拍卖不动产涉税费承担条款的法律依据及法理分析

通过梳理司法拍卖网络平台对司法拍卖不动产税费承担条款通知信息，可以看出涉税费承担有两种方式，一种是“包税条款”，一种是分别负担。这两种司法拍卖公告的涉税费承担方式各自拥有各自的优势。但司法拍卖公告中让买受人承担全部税费的“包税条款”是否有效，是执行法院、拍卖人及竞买人所重点关注的事项。

4、司法拍卖公告发布涉税费承担内容的法律依据

网络司法拍卖必须事先在拍卖公告中发布税费承担事项。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》【法释〔2016〕18号】（以下简称《网拍规定》）第六条规定了“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等。”《网拍规定》第十三条规定了“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式。”《网拍规定》三十条规定了因网络司法拍卖本身形成的