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房屋查封登记

房屋查封登记,是房屋登记机构依照有权机关制作的生

效法律文书对房屋权利进行限制的登记。《物权法》、《房

屋登记办法》和《房地产登记技术规程》没有将查封登记作

为一种独立的登记类型予以规定.登记实务中，主要将其视

为一种协助工作（协助查封机关履行查封手续），依据查封

的有关法律规范进行操作，而这些法律规范比较分散，常见

于诉讼法、行政法的领域。在此笔者欲对查封的类型、房屋

查封登记的特点以及实务操作的注意要点进行粗浅梳理，希

望可以促进房屋查封登记工作的完善.

一、查封的类型

从查封主体或者查封所在程序来看，查封可分为司法查

封和行政查封.前者发生在司法程序中，由司法机关实施；

后者发生在行政程序中，由行政机关实施。

（一)司法查封

司法查封，是为确保诉讼程序的顺利进行，由司法机关

实施的,对与案件相关的财物或场所进行封存、控制的措施。

目前的房屋登记实务，查封登记多发生在人民法院关于民事

案件的审理和执行过程中，但事实上，三大诉讼皆可适用查

封，并都有相应的法律依据。如：《民事诉讼法》第81条、

第100条、第103条提到的“证据保全条提到的“证据保全和“财产保全”，

查封是其中一种保全措施；此外,还有两个规范民事执行查

封的重要文件：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查

封、扣押、冻结财产的规定》(法释［2004]15号)、《最高

人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行

和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法

发[2004］5号)。《行政诉讼法》第36条、《最高人民法院

关于执行中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》

第48条、第92条,也是关于证据保全和财产保全的规定，

虽然没有直接说明保全的方法和措施,但根据该解释第97

条，行政诉讼适用查封完全可以参照民事诉讼的有关规定。

刑事诉讼中查封主要是一种强制性侦查措施，一般由公安机

关和检察院实施，但也存在法院查封(如:对检察院申请没收

违法所得的查封)的情形，具体规定有《刑事诉讼法》第139

条、第280条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国

刑事诉讼法〉的解释》第284条、第285条、第359条、第

511条,还有《公安机关办理刑事案件程序规定》、《公安机

关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》和《人民检

察院刑事诉讼规则（试行）》的有关条款。

由此可见，司法查封的主体包括了法院、检察院和公安

机关，法院查封的适用范围最广,民事诉讼、行政诉讼、刑

事诉讼都可适用，检察院和公安机关的查封发生在刑事诉讼

的侦查阶段。司法查封的目的无外乎以下两个：一是证据保

全，防止证据损毁、灭失或难以取得；二是财产保全，保证

将来判决得以执行.一般来讲，不动产查封可采用现场封存

和查封登记的方式.对于财产保全的查封,因其关注的是不

动产的交换价值，现场封存显然不够，如不能对产权进行限

制，将来无法变现处置，保全目的便会落空，因此必须进行

登记。对于证据保全，是否必须采用查封登记的方式?从理

论上分析，这种查封主要关注的并不是不动产的交换价值，

而是作为证据的客观存在，即使不予登记，现场封存也可实

现保全目的，不过从目前的法律规定来看，证据保全的不动

产查封也要进行查封登记。《民事诉讼法》第81条第3款

“证据保全的其他程序，参照适用本法第九章保全的有关规

定”(第九章是关于财产保全的内容)，《最高人民法院关于

适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第101

条“人民法院对不动产和特定的动产(如车辆、船舶等）进

行财产保全,可以采用扣押有关财产权证照并通知有关产权

登记部门不予办理该项财产的转移手续的财产保全措施；必

要时，也可以查封或扣押该项财产”,根据《民事诉讼法》

及其司法解释的规定，民事诉讼中证据保全可适用财产保全

的规定，财产保全需要查封登记．证据保全自然可以查封登

记。刑事诉讼中法院的查封主要是财产保全，因为证据保全

的工作基本由侦查机关实施，即便存在法院证据保全的查

封，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国刑事诉

讼法〉的解释》第359条第2款“查封不动产、车辆、船舶、

航空器等财物．应当扣押其权利证书,经拍照或者录像后原

地封存，或者交持有人、被告人的近亲属保管，登记并写明

财物的名称、型号、权属、地址等详细情况,并通知有关财

物的登汜、管理部门办理查封登