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房屋的使用年限

中国的土地出让使用年限分别有如下几种：

1.居宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限

为70年。

2.工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年

限为50

3.教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为

50年。

4.商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。

5.其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。

但70年使用权不可能达到——

日前，李先生在购买方庄芳城园的尾房时被告知该房屋的使用年限仅剩余59

年。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，住宅用地的使用期限是

70年。因此，李先生打电话向本报咨询，这种情况是否合理他所要买的房子仅

有59年使用权是否值得这种情况在北京是否很普遍使用权到期后该怎么办——

—其实，这一系列问题不仅是李先生所关心的，这些问题也是所有的买房人都要

面对的。

买房时你会问使用年限吗

就土地使用权问题，记者随机采访了几个买房人。发现绝大多数人在买房时

不关心这个问题，有的买房人甚至不知道自己买的房产还存在土地使用年限问

题。知道的人也对此漠然置之，“对于大多数买房人来说，70年之后我们都不

在这个世界上了。”“先住着再说，想那么远干什么”“相信政府将来会出台相

应的政策解决这一问题。”等等都是现在的买房人对此的看法。

记者在了解目前的售楼人员在卖房时，是否会主动向买房人告知房屋土地使

用年限时发现，售楼人员基本上都不会向买房人主动告知相关情况。有些售房人

员是由于业务水平有限，自己都没有搞清楚房屋土地使用年限问题。有经验的售

房人员则对此问题采取回避态度。在买房人自己不主动提该问题的情况下，自己

绝对不会主动提及。即使在买房人主动问及该问题的情况下，他们会采取偷换概

念的方法来将这一问题敷衍过去。比如，当买房人问及“这套房子的土地使用年

限是多久”时，售楼人员会告诉他“住宅的使用年限是70年”。没错，按照《城

镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，住宅用地的使用期限是70年。但是

买房人要注意的是：不等于你所要买的房也有70年的使用权。

70年使用权是不可能得到的;

按照相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，

70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限，该期限自开发商从政府那里获得

土地使用权的第一天就开始倒计时。

假设，开发商在拿到土地后，没有任何闲置期，马上以最快的速度全力投入

开发。按照正常情况，等到买房人入住时，少则两三年，多则三五年。也就是说，

没有哪个买房人能享受到70年的使用权，最多也就是60多年。如果再遇到开发

商资金不到位，土地出现闲置开发、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素

的困扰，整个开发销售周期还将延长。如果工程出现停工现象，甚至出现长时间

烂尾后转手再开发或者房屋建成长期空置后再出售等情况，那等到买房人入住时

也许使用年限只有50多年甚至更短了。

因此，上文提到读者李先生要买的房子仅有59年使用权的情况是正常的。在九

十年代初，北京的商品房就开始大量出现了，最集中的两个区域是亚运村和方庄。

按照正常情况，这些商品房的使用年限就仅有50多年了。

使用年限离我们很遥远吗

也许是，几十年以后的事情谁也说不清。也许有人觉得现在提这个问题有点

不现实。但也许你在看了下面这些数据后，想法会有所转变。市城建研究中心近

日发布的“北京市商品住房购房对象购房需求抽样调查结果”显示，商品住宅购

房对象趋于年轻化。2004年第4季度，商品住宅购房对象以40岁以下为主，占

调查人数的63％。年龄在20岁以下、21岁至30岁、31岁至40岁的购房对象

所占比重与2004年2季度相比均有不同程度增长；其中，年龄在21岁至30岁

之间购房对象所占比重增幅最大，为％。年龄在41岁至50岁之间购房对象所占

比重分别比2004年2季度下降了％、％。

随着购房人群的不断年轻化，随着医疗水平的不断进步，人们的寿命会不断

延长。房子用地使用年限问题也许不再是遥不可及的。如果你在二十几岁就买了

仅有五十几年使用权的房子，也许在你古稀之年时，突然有一天有人会来告诉你

“您的房子用地使用权已经到期了”。

使用权到期后怎么办

据记者向开发商了解，现在的买房人仅有极个别的才会在使用年限的问题上较

真。不仅要问使用年限，还要