房地产开发各阶段涉及的合同.docx

三通一平是房地产专用语，指的是通水、通电、通路，平整土地。

房地产开发各阶段涉及的合同

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一、前期考察报告委托协议

包括对市场、工程建设营利性等分析的考察报告

2、土地使用权的取得

《国有土地使用权出让合同》※

《房屋拆迁补偿协议》※

根据取得方式不同可能会涉及股权转让、土地转让、联合开发等协议。

3、房地产工程的设计

《营销策划合同》

《建设工程勘查合同》※

《建设工程设计合同》※

《建设工程环境评价委托合同》

4、房地产工程施工阶段

《建设工程招标合同》及相关文件

《建设工程施工合同》※（可能分别包括桩基工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同）及补充协议（如承诺函）

《建设工程监理合同》※

《建设工程装饰合同》※

《建设工程采购协议》

《绿化工程施工合同》

《建设工程保险合同》

《建设工程融资合同》

以及在工程施工过程中可能会涉及工程场所临时建筑的《广告位使用协议》、《摊位租赁协议》等等。

5、房屋交易阶段

《认购书》※或《房屋预订合同》

《商品房买卖合同》※

《销售代理协议》※

6、物业管理

《前期物业管理协议》※

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房地产开发各阶段及涉及的合同、法律（转）

????第一部分：房地产开发

????一、房地产开发项目的立项和可行性研究

???（一）两种类型：

???（1）、房地产开发公司的设立（新设公司）。办理工商登记（取得资质）、省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门备案。

??（2）、合作意向书及合作开发协议（合作开发）

??（二）具体合同：

???1、合作意向书及合作开发协议

???2、项目建议书（说明以下内容：开发者、开发内容与规模、期限、方式、投资总额与注册资本），交主管部门申请立项审批，经批准允许建设的，下发给批准文件。

??3、建设项目可行性研究合同、项目可行性研究报告、（签委托合同、组建工作小组、制定工作计划）

???二、房地产开发项目的计划设计和市政配套

???（一）、房地产开发项目的计划设计

???规划设计委托协议

???环境影响评价委托合同

???建设工程勘察招、投标

???建设工程勘察合同

???建设工程设计合同

（二）、房地产开发项目的市政配套

报审市政配套方案

上述一、二的申报程序：

???申报规划要点以获取规划要点通知书

???获取选址规划意见通知书

???可行性研究报告的编制及申请审批

???申报建设用地规划许可证

???办理建设用地批准书

???申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案

???申报初步设计

???获取初步设计批复

???申报建设工程规划许可证

???申请办理建设工程规划许可证

???领取房地产开发项目手册

???办理拆迁许可证

???三、土地利用权的取得

???（一）、协议或招投标、拍卖方式取得：

???1、国有土地使用权的出让

??（1）招投标

程序：A由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门发布招标公告；

????B投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；

????C由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起七日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；

???D中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

???E中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同。

?（2）拍卖

程序：A由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门发布拍卖公告；

????B土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；

????C竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；

????D拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；

????E竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

????F竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同。

?（3）协议出让

?（4）挂牌交易方式

???2、国有土地使用权的转让

国有土地使用权的划拨

???3、集体土地的征用，办农用地转建设用地手续

国有土地使用权出让合同（宗地出让或成片出让？）

国有土地使用权竞标文件

征地协议

??（二）、股权转让方式（通过收购房地产公司股权来间接实现房地产转让，已经取得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人之间，或向他人转让其股权或合