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前期工作阶段及其程序

前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作

内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现

场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项开工手续等。

(一)、开发场地的工程勘测

开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构

成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。

(二)、获取土地使用权

土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方式获取;也可以从

土地二级市场通过转让的方式获取;或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应

根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。

(三)、征地、拆迁、安置

按照国家土地管理法的有关规定，通过当地政府主管部门办理土地征用手续。依据国家

和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁

安置。拆迁实施办法可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。

(四)、规划设计

规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理确定各项技术经济指标，统

筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境

效益的统一。

(五)、落实开发资金

开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，

应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集落实资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开

发资金分期投入和使用计划。

(六)、制定建设施工方案

制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施工期和工程质量以及控制建筑成本和实

现目标利润都很重要。建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，

施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及

现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。

(七)、施工现场的临时“三通一平”

施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包括：与供水、供电部门

联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理

并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房等。

综上所述，前期准备阶段涉及范围广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场情况

可能会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措

施，确保项目的顺利开工建设和预期目标的实现。

三、建设阶段及其程序

建设阶段是将前期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所涉及的人力、材料、机

械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一

阶段的工作任务主要是：通过招标投标方式，优选承包商;进行项目施工建设的组织管理;项

目控制和工程监理;项目竣工验收和交付使用。

(一)、项目发包

开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，经过发标、投标、开

标、议标和中标等程序，优选和确定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束

和确保承包商顺利完成项目工程施工。

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(二)、施工组织管理

房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包括主体建筑、配套工程、基础设施等。因

此，要保证房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织

管理，使之相互配合、协调实施。