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摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点

对笼统的购物中心的具体分类：

一、按开发商背景及购物中心经营经管的模式（包括自营的比例）分类：

1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPINGPLAZA/SQUARE/CENTER、Ｂ、

物业型摩尔购物中心MALL。

Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁

制。特点：面积一般在5至10万平方M左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出

某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于

高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心

MALL。

Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有

者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业经管公司进行经管，

实行所有者、经管者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高经管水平，又可使摩

尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产

品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，

包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中

心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，

实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方M左右；业态

业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。

但建购物中心容易，经管购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求

事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的经管。经管主体

可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业经管顾问公司。把购物中心

经管简单地视为物业经管或是商业经管都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业经管

与商业经管的交织。购物中心经管者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，

周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考

价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。购物中

心不是集贸市场，经管者也绝不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和

大体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故很多物业

型购物中心的经营经管方面由专业购物中心经管公司负责。如台湾的多家购物中心（如

京华城）就是聘请新加坡的专业购物中心经管公司经管的。

物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，其代表有：香港时代广

场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城NgeeAnnCity、莱佛士城RefflesCity、

威士马广场（WismaAtria）、先得坊CentrePoint，菲律宾马尼拉GLORIETTAPLAZA和

香格里拉广场SHANGRILAPLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOWYatPlaza)、燕美

购物中心(ImbiPlaza)、乐天购物中心(Lot10)，泰国曼谷世界贸易中心（WorldTrade

Center）、暹罗广场（SiamCenter）、RiverCity、TheEmporium，台湾的京华城、中华

城、台茂购物中心、厦门城、台茂购物中心、厦门城市广场城市广场。海外的著名SHOPPINGPLAZA/SQUARE一般都只

租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象和经管力度。

国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦

投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国

贸中心。

国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。困境之一：客流不

旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以

萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的

回头客就更少了。困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开

发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理

想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待

的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，

使购物中心