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台湾不动产证券化的基本运作模式与发展现状

刘明中国人民大学

２０世纪９０年代后期，我国台湾地区房地产计划书、不动产投资信托契约、公开说明书或投

市场处于持续低迷状态，为了解决不动产流动性资说明书等文件，向主管机关申请核准或申报生

不足的问题，复苏房地产市场，“立法院”于２００３效。

年７月通过了《不动产证券化条例》（以下简称如果受托机构拟于国外募集或私募不动产

《条例》），正式确立了不动产证券化制度。此后，投资信托基金投资国内不动产，还应于申请核准

该（条例》又于２００９年１月２１日进行了修正。目（或申报生效募集、追加募集或私募前，先报请“中

前，该《条例》是台湾地区关于不动产证券化最直央银行”同意。

接、具体的法律规定。２．不动产投资信托的募集

我国台湾地区不动产证券化的基本运作《条例》第ｌ３条至第ｌ６条对不动产投资信

一

、

模式托的募集作出了具体规定。其中，《条例》第１４条

我国台湾地区不动产证券化最为显著的特规定，受托机构原则上应于核准函送达之日起３

征是确立了不动产证券化的两种“信托”基本运个月内开始募集不动产投资信托基金。（条例》（第

作模式，即不动产投资信托（ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎ—１５条规定，受托机构依不动产投资信托计划书

ｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔ，ＲＥＩＴ）和不动产资产信托（Ｒｅａｌ募集受益证券时，受托机构应向投资人提供公开

ＥｓｔａｔｅＡｓｓｅｔＴｒｕｓｔ，ＲＥＡＴ）。其中，前者主要是说明书、投资计划书等。

参考美国的不动产投资信托制度而来；而后者则此外，《条例》第ｌ６条规定了不动产投资信

主要是借鉴日本的《资产流动化法》的“资产流动托基金，以封闭型基金为限。第１３条还对不动产

型４度。因此，二者在运作模式上有较大不同，投资信托的私募对象作出了限定，即只有“银行

下文将分别加以介绍。业、票券业、信托业、保险业、证券业或其他经主

（一）不动产投资信托管机关核准之法人或机构；符合主管机关所定条

根据《条例》第四条之规定，不动产投资信托件之自然人、法人或基金’，才可成为私募的对象，

是指向不特定人募集发行或向特定人私募交付且“所募集的符合主管机关所定条件之自然人、

不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动法人或基金的总人数不得超过３５人”。

产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管３．相关中介机构的配合

机关核准投资标的而成立之信托，其运作流程如不动产投资信托基金在募集以及经营过程

下：中

１．主管机关核准产

《条例》第６条规定，受托机构募集或私募不动

动产投资信托受益证券，应提交不动产投资信托第

港澳台房地产

ＣⅢⅣＡＲＥＡＬＥ５ＴＥ

４．受托机构的受托经营二、我国台湾地区不动产证券化的发展现状

条例》第９条规定，受托机构应按照主管机《《条例》出台后，台湾地区于２００４年５月５

关核准或向主管机关申报生效的不动产投资信日核