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近年来房地产调控政策的作用及未来走势判断

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摘要：自2010年初至今，中央政府对于房地产市场进行调控的决心日益凸显，各种调控政策频繁出台，分别从不同角度形成了比较全面的政策组合。由于各种政策作用的目的、路径、影响等因素各有不同，因此，有必要对这些政策的作用机理进行较为深入地分析，以便更加准确地理解此次调控的出发点和预期目的，并对调控结果和政策的未来走势做出客观的预判。

关键词：房地产，政策，作用，走势

各种政策的目的、作用路径及影响

（一）货币政策

存款准备金率不断提高。2010年初至2011年上半年，央行共提高存款准备金率12次，目前已达21.5%，为历史最高。提高存款准备金率主要目的是逐步回收货币流动性，有效控制了银行的信贷规模，通过控制银行信贷规模压缩房地产开发商的融资规模，降低投资能力。

利率谨慎上浮。2010年国家执行适度宽松的货币政策，仅在第四季度上调存贷款基准利率两次。而2011年上半年已上调存贷款基准利率3次，每次0.25%，目前为3.5%。提高利率是为了控制通货膨胀、提高融资成本、降低银行头寸等多重目标，同时也提高了开发商的融资成本和购房者的贷款支出。尤其是2011年7月房贷利率达到7.05%，升至十年最高，增加了包括自住及改善性住房需求者在内的所有购房者的成本，在一定程度上降低了购房需求。此外，2010年4月国务院要求二套房贷贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，2011年1月再次重申上述政策，进一步提高购房成本。提高利率，也会导致国际资金流入，提高外汇占款。

（二）信贷政策

信贷政策宏观上影响货币乘数和货币流动性，中观上影响特定产业发展。对比以往政策，本次调控针对房地产行业有明确的政策指向，主要包括控制住房贷款总量、限制性信贷、扶持保障房建设三类。

针对贷款对象实施控制。贷款比例、措施越来越严格。政策的适用群体和适用地区由过热地区、非本地居民扩展至全国和全民。贷款来源的限制由普通商业贷款扩展至公积金贷款。差别化信贷政策直接提高了所有投资及投机购房的资金压力，抑制了投资/投机购房需求。暂停三套房贷严格限制了各种名目的炒房和投机性购房。严格指导银行和信托等相关金融机构信贷投向。国务院及各部委通过“窗口指导”引导商业银行、信托机构，通过调整授信额度、调整信贷风险评级和风险溢价等方式，控制或限制信贷资金向房地产行业过度投放。房地产融资渠道逐步收窄，从银行贷款再到信托计划都直接受到政策限制，对开发商的资金来源限制作用明显。

信贷资金扶持保障房建设。一方面直接提供资金拨款用于保障房建设，增加中央财政拨款、各地土地出让金的10%、加大地方公共预算等；另一方面通过财政补贴、税费优惠等手段引导信贷资金向国家政策鼓励和扶持的保障房建设项目流动，降低保障房建设成本，提高银行、开发商参与保障房建设的积极性，促进扶持保障房的建设。

（三）财政政策

试点房产税和评估价征税。政策针对的税种逐步增加，比例逐步提高，由有优惠到无优惠及至提高，涉及范围愈加广泛深入。全国范围内大规模实施保障房建设。中央多次强调保证保障房供地，加快保障房建设，一是为了缓解中低收入者基本居住问题，二是为了减少对商品房的需求，平抑商品房价格。保障性住房的大量供给可以缓解供求矛盾，有效降低投资者囤积居奇的热情。

（四）行政政策

合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。

限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策并不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。但在中心城市实施商品住宅限购，能彻底遏制投机和过度投资。

从全产业链认识调控政策的作用

（一）资金投放规模受