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适度宽松的货币政策对房地产市场的作用效果分析

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摘要：受国际金融危机带来的全球经济放缓的威胁，从2008年下丰年开始，房地产宏观调控走向发生变化，以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为主导，旨在促进房地产市场稳定健康发展。适度宽松的货币政策将会对房地产市场的走向产生什么影响，是否能起到立竿见影的成效？本文通过分析货币政策对房地产市场的作用，得出结论：货币政策虽然对目前房地产市场上的供求双方都起到积极作用，但总体而言，对楼市的影响不大，房地产业仍面临严峻考验。

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关键词：货币政策，宏观调控，房价，存款准备金率

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2008年，在美国次贷危机演变为全球性金融危机的背景下，我国宏观经济运行发生转折性变化，经济由持续升温转为开始步入下行通道，物价涨幅由逐步升高转为持续下降。随着国际国内经济金融形势的急剧变化，我国宏观经济政策由“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长”，货币政策则经历了由“从紧”到“灵活审慎”、再到“适度宽松”的转变过程。货币政策由紧到松的转变，其目的在于拉动内需、调整经济结构，从而确保我国经济持续稳定增长。作为国民经济重要支柱产业的房地产业，是货币政策调整的重点。适度宽松的货币政策会对目前正处于调整期的房地产市场产生怎样的影响，未来的货币政策应如何引导房地产市场健康发展，成为房地产宏观调控中的热点问题。本文拟对这一问题进行分析。

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1近期与房地产相关的货币政策分析

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受国际金融危机带来的全球经济放缓的威胁，去年第四季度起，全球各主要经济体史无前例地掀起了援救经济的大幕，一系列提振经济的措施在各国相继出台。我国也在2008年11月5日召开的国务院常务会议上宣布对货币政策进行重大调整，提出将实施适度宽松的货币政策。自中央提出要实施适度宽松的货币政策后，国家权威部门频频使用公开市场操作、利率、存款准备金率等货币政策工具，适当增加货币、信贷投放总量，保持银行体系流动性充裕，使货币政策在促进经济增长方面发挥更加积极的作用。

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2008年10月22日，央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》文件，要求金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。11月5日，国务院常务会议确定扩大内需十项措施，其中要求取消对商业银行信贷规模限制。紧随其后，央行采取五大举措落实适度宽松的货币政策，其重心在于确保金融体系流动性充足。12月3日，国务院常务会议研究部署当前金融促进经济发展的9条措施，要求落实适度宽松的货币政策，特别提到要积极扩大住房消费信贷市场。12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，明确提出要“落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持”，“开展房地产信托投资基金试点，拓展房地产企业融资渠道”。12月20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，再次强调要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对二套房贷标准有所放松，支持房地产开发企业合理的融资需求。

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总之，为了落实适度宽松的货币政策，央行自2008年9月起连续五次下调存贷款基准利率，累计幅度达到2.16%，现行基准利率己降到历史次低点。同时，金融机构四次下调存款准备金率，存款准备金率下调3%左右。百日内我国已连续五次下调利率，四次下调存款准备金率，调控频率和力度创我国央行货币调控历史之最。房地产业作为资金密集型产业，其土地使用权的获得、市政配套、工程建设、市场营销和售后服务等都需要投入巨大的资金，而我国直接融资渠道不畅，资本市场和企业债市场发展不成熟，导致企业开发资金主要依赖于银行信贷。因此，货币政策的变化对房地产业发展有着不可忽视的影响。

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2适度宽松的货币政策对房地产市场的影响

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商品价格是由供给和需求共同决定的，当供给和需求发生变化时，价格也会变化。货币政策通过改变影响供求的因素，引起房地产市场供求曲线的位置移动，进而影响房价。实行适度宽松的货币政策，会从以下几方面对房地产市场产生影响。

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(1)适度宽松的货币政策对房地产市场供给面的作用

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①开发企业的投资资金来源

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长期以来，我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高，融资渠道单一。货币政策的主要政策工具就是调整法定存款准备金率，2008年9月以来央行四次有区别地下调存款准备金率，共计2—4个百分点，下调金融机构存款准备金率意味着银行可能加大房贷规模。武康平、皮舜等(2004)建立了房地产市场与信贷市