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人民币汇率变动对我国房地产价格的影响分析

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白亚桔

摘要：近几年，我国部分统计人员通过对2005-2015年之间的有关数据进行分析，可以发现，人民币的汇率与房地产的价格之间是紧密联系的。通过对这10年间的人民币汇率、货币数量以及房地产价格等实证数据进行详细的探讨和研究后发现，人民币在不断地升值，这种情况导致货币数量持续的增加，最终导致房地产价格在短时间内会出现较大幅度的浮动。本文分析了当前人民币汇率变动对房地产价格的影响，并总结出由于人民币汇率变动，我国房地产价格波动的规律，最终给出合理的解决对策。

关键词：人民币汇率变动;房地产价格;影响机制

自金融危机后，各个国家的经济都在步入稳定复苏的阶段，货币政策也相对宽松，在这一背景下人民币的汇率也受到了一定的影响。汇率变动导致房地产价格的变化幅度也随之增大。我国在2005年到2014年的9年时间里，房地产价格上涨的速度变得越来越快。然而，在2014年到2015年间人民币却出现了一段特殊的贬值期，尽管如此，这一现象仍对我国房地产价格的变动产生了较大影响，我国一线城市与三四线城市之间的房价差距越来越大。对此问题，我国相关人员就人民币汇率变动对我国房地产价格的影响情况进行了深度的分析与研究。

一、人民币汇率的含义以及当前我国房地产的发展情况

（一）人民币汇率

汇率，一般分为名义汇率和实际汇率。名义汇率是指在两方国家之间的货币并没有经过物价的水平调度而形成的汇率，而实际汇率说的就是把名义汇率进行物价的水平调度后得出的汇率，即国外的商品与我国商品比较下的相对价格，是两国货币之间未经物价水平调整的汇率。实际汇率则是将名义汇率经过物价水平调整后得到的汇率，即外国商品与本国商品比较下的相对价格。但是我们通常所说的汇率都是人民币的实际有效汇率，简称为REER。而实际有效汇率则是跟随国内的物价以及名义汇率的升高而升高的，同时也是会随着国外物价的升高而下调的。因此，实际汇率不仅考虑到与贸易伙伴国之间的双边名义汇率的相对变动，还要对国际市场中通货膨胀对我国人民币实际购买力的影响有一定的了解。这样就可以通过全面的判断来判断出实际的购买力和对外价值。自2005年起，央行就已經改革了汇率的形成机制，至此人民币的名义有效汇率及实际有效汇率都有了稳定上升的走势。

（二）我国房地产的发展情况

通常来讲，房地产是一个具有增值性、长期性的产业，随着房地产行业日趋稳定，其不再是一种消费品或者是商品了，而是作为一项持有人所持有的特定资产，或者是投资者的一项投资产品。房地产行业自身所具备的特点导致了房地产的价格不再单单只是依据市场的需求来决定价格的，在很长程度上还要受到货币的供应量、外汇储备量等多种相关因素的影响。因此，人民币汇率的变动对我国房地产价格的影响渠道是较为多样的。如果只是根据商品、货币、资本的市场量来进行分析，还要做到均衡分析。我国的房地产行业自2005年以来，一直都是保持着稳步增长的趋势，除了在2008年间一段时间里出现了小幅度的下跌以外，其余时间发展情况一直都比较良好。

二、人民币汇率变动对房地产价格的影响机制

（一）具有流动性的影响机制

人民币汇率的流动性指的是：当货币的汇率开始波及了国际资本的流动时，资金开始流入或流出本国的房地产市场，最后导致房地产价格发生了大幅度的变动。此外，流动性的影响还表现在短期的国际资本流动方面，这一表现可大致分为两个层次。第一个层次表现在汇率升值的过程中，短期国际资本流动在人民币升值以后产生流动效应。但如果人民币市场仍然处于预算升值期或者是一个长期升值的过程，那么当大批量的短期国际资金流入进中国市场后，作为一个吸纳资金性质很强且资本收益率较高的房地产行业来说，一定还会吸引到众多的境外资本，进而在潜移默化中加快我国房地产行业的发展。而在房地产价格开始表现出上升的趋势时，绝大部分的投资者又会选择将已经购买的房地产进行售卖，再对换成外币，这意味着投资者一定程度上将已经获得了的货币进行了二次升值，从而获取双重利益。在“羊群效应”的带动下，将会有更多的投资者选择进入中国房地产市场，这在无形之中加大了人民币升值的压力，最终形成了“人民币升值→国际资金转战房地产企业→房地产在市场上的价格与日俱增→羊群效应→人民币再次升值”的无限循环，反之，情况则会向着反方向发展。

（二）具有财富性的影响机制

一般来说，财富性大多体现在某一国家的货币出现了升值或者是贬值时，利用货币来计价的资产也随之发生了相应的上浮或下跌，最终导致了资产持有人手中所拥有的财富随之增多或减少。这一因素也会相应地促进或抑制人们消费以及投资的增长速度，在很大程度上会影响到本国家产业的产入与产出，尤其表现在就业的影响机制方面。但是，汇率对房地产的价格影响，从财富性角度来看主要是由于人民币的升值。这一现象也就代表