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现行准则对房地产企业税收策划的影响及对策分析

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杨天鹿纪海荣

摘要：房地产业是我国的战略性支柱产业，为了推动我国房地产企业实现可持续发展，我国颁布了现行会计准则。现行准则在固定资产计量方面、存货计价方法等方面都有了新规定，这既给我国房地产企业带来了发展的机遇，又带来了一定的挑战。2016年5月1日“营改增”全面实施给房地产企业带来了巨大的发展机遇，在这个发展的关键阶段，房地产企业如果能够处理好“营改增”和现行准则对房地产企业税收筹划带来的影响，房地产企业将会抓住时代的发展机遇。本文主要闡述我国房地产企业在现行准则和“营改增”应用条件下税收策划存在的问题、现行准则和“营改增”对房地产企业税收策划的影响以及如何应对现行准则条件对房地产企业的负面影响。

关键词：现行准则；税收策划；对策

：F299.233.42；F233文献识别码：A：1001-828X（2018）004-0-02

引言

国家财政部在2006年颁布了现行准则，2007年开始实施。现行准则的实施有效防止了房地产企业会计舞弊现象，增强了国家行政部门对房地产企业会计的控制。现如今，现行准则实施已有10年的时间，现行准则对我国的房地产企业经营战略以及会计控制，都产生了长足的影响。在2016年5月1日“营改增”全面实施，从而避免了重复收税的弊端，房地产企业将卸下较为沉重的税收负担。

一、我国房地产企业税收筹划概述

我国房地产企业税收筹划是根据房地产经营的不同环节进行划分。第一，房地产企业所得税的筹划。所得税的策划是房地产企业税收策划的重中之重，房地产的税收策划直接影响房地产企业的经济利益。国家相关部门对房地产企业所得税监管相当严格，其目的在于从根本上杜绝房地产企业会计舞弊现象。第二，土地增值税的税收筹划。该部分的税收筹划也是房地产企业税收筹划的重要组成部分，土地增值税的税收计算直接影响到房地产项目开发成本计算。第三，增值税的策划。营改增在全国的推开给广大房地产企业带来了福音，营改增的实施能够让房地产企业减少重复纳税的环节。2016年5月1日中国全面推开营改增试点。在这样的大环境下，房地产企业做好营改增税收筹划，能够进一步减少房地产企业的税负。

二、我国房地产企业税收筹划存在的问题

（一）房地产企业税收筹划方法不正确

首先，在实施“营改增”的大背景下，房地产企业并没有树立全面的税收策划观念。虽然说经济利益对房地产企业发展至关重要，但是房地产企业财务工作人员并不能因此只将税收的高低作为房地产企业税收筹划唯一因素。房地产企业税收筹划受多重因素影响，只将税收的高低作为唯一参考标准不利于房地产企业长远的发展。其次，在严查房地产企业会计舞弊现象的大背景下，有些房地产企业仍然将税收筹划作为房地产企业偷税漏税的途径。国家之所以实施营改增，整治企业会计舞弊现象是其重要目的，房地产企业会计舞弊现象违背了现行准则和营改增的宗旨，也违反了国家的相关法律法规，一旦被相关行政部门查处，将会给房地产企业带来巨大的经济影响和口碑影响。再次，税收筹划责任人没有树立长远的目标，在进行税收筹划时只是将房地产企业如何在今年税收为最终目的，这样的税收筹划方案并没有考虑税收筹划对房地产企业的深远影响，房地产企业各个年度的税收筹划方案都具有相关性。

（二）房地产企业财务核算不规范

据调查显示，我国的房地产企业存在着财务核算不规范的现象，财务核算不规范也是影响财务会计工作人员设计税收策划方案的重要因素。第一，房地产企业存在着建账不规范的现象。房地产企业会计信息都需要严格参照现行准则，科学设置会计科目，然而有些房地产企业并没有依据相关程序合理科学的设置会计科目，导致在会计信息账目中不能够真实反映房地产企业的税收信息。第二，房地产企业当期收入不及时确认，这种现象不仅仅是房地产企业财务会计工作人员工作效率低的原因。现行准则对房地产企业当期收入时间有着严格的规定，如果房地产企业不能够及时确认当期收入，这就是违背现行准则的行为。第三，发票管理不规范。由于房地产开发商和房产销售商并没有对具体的环节达成统一。当消费者购买房产时，销售商并不会向广大消费者提供规范的收据，而是广大消费者付清全款之后，才能够向广大消费者提供专用发票。

三、现行准则对房地产企业税收筹划的影响

（一）建筑企业的负税会相应的增加

虽然营改增的实施能够减少重复征税，但是受到复杂因素的影响，建筑企业的税收反而会增加。建筑成本的提高，将会直接影响到房地产开发商的利益。

（二）现行准则扩展了房地产企业税收筹划的空间

首先，现行准则与旧会计准则相比，房地产开发商能够利用公允价值进行税收筹划。先前的会计准则在公允价值计算方式要求极其严格，在一定程度上限制了房地产企业进行税收策划。现行准则在这方面做出了改进，这给房地产开发商带来了较大的发展空间，同时也