[房地产管理]北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则.pdf

（房地产管理）北京市住

宅区业主大会和业主委员

会指导规则

第四条[业主大会活动原则]业主大会、业主委员会应当依据

法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定

行使共同管理权、履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，

不得从事与物业管理无关的活动。

本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规

章规定需要业主共同决定的事项，业主可以通过公共决策平台进

行决策。

第五条[指导监督职责]街道办事处、乡镇人民政府应当依据

法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及

活动提供协助和指导，并进行监督。

第六条[法律服务和纠纷处理]业主大会、业主委员会的成立

及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受

司法行政主管部门的指导和监督。

第二章业主大会成立

第七条[业主的定义]本规则所称业主包括：

（一）依法登记取得房屋所有权的人；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所

有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法

占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业

管理活动中享有业主权利、承担业主义务。

第八条[业主的权利]业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理；

（二）对共同管理的有关事项提出建议；

（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；

（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；

（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；

（六）监督业主大会和业主委员会的工作；

（七）监督物业服务合同的履行；

（八）监督专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规、规章、管理规约、业主大会议事规则规

定的其他权利。

第九条[业主的义务]业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的

决定；

（四）履行业主大会决定的物业服务合同等义务；

（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和

其他应当由业主共同分摊的费用。

第十条[业主的表决权计算]业主的表决权按照面积和人数计

算。业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行

实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分

按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部

分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

按照规划建设的已经办理了物权登记的车库、车位，按照不

动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记但是具有合法的

销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；

尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设

的人防工程面积不计算投票权。

第十一条[成立业主大会的发起]物业管理区域内，已交付业

主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当

向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大

会会议所需的资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集

占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的

业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主

大会。

占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以

上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提

出成立业主大会的书面申请。

第十二条[指定筹备组组长、组建筹备组]街道办事处、乡镇

人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起6