石家庄市居民购房行为影响因素分析.docxVIP

?

?

石家庄市居民购房行为影响因素分析

?

?

李子宁李从欣

[提要]房价上涨的影响因素是多方面的，既有供给方面，又有需求方面，也有大环境方面。本文从住房的需求方面分析石家庄市居民购房行为影响因素。实证结果表明：年龄是购房行为的第一影响因素，期望房价是第二影响因素，家庭人均年收入是第三影响因素，高房价的接受能力是第四影响因素。针对此结论，提出相应的对策建议。

关键词：购房行为；影响因素；路径分析；石家庄

：F293.3：A

收录日期：2018年6月25日

在石家庄，无论是新房还是二手房，2017年7、8、9月份达到了最高点，买房成为大多工薪家庭可望而不可及的事，在国家“房住不炒”定位下，房价大幅上涨的趋势被扼制，石家庄的房价开始小幅下跌。本文通过问卷调查，了解石家庄居民期望房价与实际房价的差异，从而探讨石家庄居民购房行为影响因素。

一、石家庄市居民期望房价分析

本次调查采用多阶段PPS分层抽样，调查对象包括裕华区、新华区、长安区和桥西区的石家庄市居民。共发放问卷608份，最终收回有效问卷545份，问卷有效回收率为89.64%。

石家庄市居民期望房价与现实房价如表1所示。在调查的545位石家庄市居民中，期望房价在8，000元以下的占30.64%，期望房价在8，000～12，000元的占30.46%，期望房价在12，000～14，000元的占26.06%，期望房价在14，000～16，000元的占9.54%。石家庄居民期望房价在16，000元以下的占到96.7%，期望房价在16，000元以上的仅占3.3%，而石家庄2018年3月份现实平均房价在16，000元以上，石家庄市居民期望房价与现实房价差异显著。河北新闻网2018年2月26日数据公布，石家庄市城镇居民人均年可支配收入32，929元，与石家庄目前房价相比，买房仍是个美好的梦想。（表1）

石家庄居民希望政府部门加强房地产宏观调控，使实际房价与期望房价趋于一致，大部分人能买得起、住的起房，真正体现“房住不炒”，还房于民，安居乐业。

二、石家庄市居民购房行为理论模型构建

多元线性回归模型是基于单一方程建立的模型，反映的是自变量和因变量之间的直接作用，但不能反映各变量之间的间接关系。变量之间的关系往往是错综复杂的，要想在单一回归模型上选择合适的变量集是非常困难的。

期望房价会影响石家庄市居民的购房行为，年龄、收入、高房价的接受能力也会影响居民的购房行为，同时年龄、收入、高房价的接受能力影响居民期望的房价，从而通过期望房价对居民购房行为产生间接影响。显然，通过一个简单的多元线性回归模型完全无法正确地反映这种错综复杂的关系。

针对上述情况，本文采用1920年遗传学家Wright提出的路径分析解决变量之间的复杂关系。其基本思想是从假设变量的直接线性关系出发，通过估计变量间的相关系数和它们的函数，来评价这些变量的作用及相互关系。

路径分析是多元线性回归模型的扩展，首先是把变量之间的相互关系绘制成一张路径图，然后按照相应的变量分别拟合各自的多重线性回归方程。路径分析是由一組线性方程所构成，它所描述的变量间的相互关系不仅包括直接的还包括间接和全部的关联。根据变量之间的相互关系，本文路径分析需要拟合如下两个回归模型：

该模型是一个递归模型，可以采用分别拟合回归的方法来实现对模型中参数的估计。

三、石家庄市居民购房行为影响因素实证分析

（一）第一个回归模型的回归结果。年龄的测量题项是18～25岁、26～30岁、31～40岁、41～50岁、51～60岁、60岁以上；家庭人均年收入测量题项是2万元及以下、2万～5万元、5万～10万元、10万～20万元、20万～50万元、50万元及以上；高房价的接受能力的测量题项是偏低可接受、一般尚可接受、偏高不可接受、过高完全不可接受；期望房价的测量题项是8，000元以内、8，000～12，000元、12，000～14，000元、14，000～16，000元、16，000元以上。表2是以年龄、家庭人均年收入、高房价的接受能力为自变量，期望房价为因变量的回归结果。由表2可知，年龄、家庭人均年收入对期望房价产生正向显著影响，表明随着被调查者年龄的增长、家庭财富的积累可接受的期望房价价格会越来越高；当被调查者认为房价过高完全不可接受时，他们期望房价价格能够变低，因此是负向影响。（表2）

（二）第二个回归模型的回归结果。石家庄市居民购房行为的测量题项是租房居住、首次购房、二次购房、三次或购房更多。表3是以年龄、家庭人均年收入、高房价的接受能力、期望房价为自变量，购房行为为因变量的回归结果。从表3可知，年龄、家庭人均年收入对购房行为产生正向显著影响，表明年龄越大、家庭财富越多，就会倾向购房；房价越高对购房行为产生负向显著影响，表明如果房价过高，绝大多数居民就会减少