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城镇化对房价影响的实证研究

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王鑫

摘要：近年来，房价的快速上涨离不开城镇化的发展，二者之间存在一定聯系。基于2007-2016年省级面板数据，考察了城镇化水平对房价的影响。结果发现，城镇化水平对房价具有促进作用，即在其他条件不变时，城镇化水平越高的地区，房价会逐渐上升。因此，地方政府应适度增加住房供给，大力发展住房租赁市场，合理控制城市发展速度和规模，合理引流和分流人口，抑制房地产投机需求，来遏制房价过快上涨。这对推进新型城镇化建设与房价调控都具有重要的现实意义

关键词：城镇化?房价?面板数据

一、引言与文献综述

推进新型城镇化建设是促进中国经济增长的强大引擎和国家战略，近年来我国城镇化发展迅速，与此同时，房地产市场也呈现快速发展，尤其是房价的持续上涨，愈加引起人们的的关注。那么城镇化与房价之间是否存在一定关系，二者关系究竟如何，理清这二者的关系对推进新型城镇化建设与房价调控都具有重要的现实意义

本文探讨的是城镇化水平与房价之间的关系。所谓城镇化是指人口向城镇转移、城镇区域扩大等由此引起经济社会发生变化的过程，实质是经济社会发展在空间结构上的变迁（魏后凯等，2013）。随着城镇人口不断增加，创造出大量的住房刚性需求，而部分原住城市居民产生了投资投机性住房需求，助推了房价上升（吴振华等，2018）。现有的相关研究主要包括三个方面的内容，即城镇化与房价的因果关系、城镇化对房价的影响机理以及城镇化对房价的作用。

（一）城镇化与房价的因果关系研究

在此类文献中大量研究表明，城镇化水平的提高是导致房价变化的原因。陈石清和朱玉林（2008）的实证结果发现，城镇化水平与房价之间存在长期稳定的正向相关关系。谢福泉和黄俊晖（2013）相关研究同样表明，城镇化水平提高会引起房地产市场的繁荣。黄庆华和姜松（2014）基于省际面板数据研究发现城镇化水平对房价的影响具有门槛效应。这些研究从实证分析的角度揭示了城镇化水平与房价的因果关系逻辑，反映了我国城镇化的快速发展与房地产市场繁荣的相关关系。

（二）城镇化对房价的影响机理研究

城镇化对房价的影响机理研究表明，城镇化水平提高会从多种途径影响房价的变化。郑娟尔（2008）、白忠菊和杨庆媛（2012）、单志鹏（2013）等从土地供应量、土地供应结构、土地供应方式等角度研究土地城镇化对房价的影响机理。另外，王立平（2013）运用极值边界分析方法发现由人口和居民收入增长而产生的刚性需求是影响房价的“稳健性”因素。这类研究凸显了城镇化通过多种途径影响房价的重要作用。上述研究为分析城镇化与房价的关系提供了一定的理论视角，但用于分析房价上涨现象尚有不足。

（三）城镇化对房价的作用研究

学界关于城镇化对房价的作用研究存在一些争议，众多学者认为城镇化对房价具有显著的促进作用。骆永民（2011）通过面板回归模型也发现城镇化与房价存在正相关性。孟庆斌等（2017）考察了城镇化对房价的影响，实证结果发现城镇化是推动房价上涨的关键因素。另外，有些学者认为城镇化对房价具有一定的抑制作用。姜松和王钊（2014）通过构建动态空间面板模型研究发现，以非农就业人口衡量的城镇化对房价的影响为负。虽然韩正龙和王洪卫（2014）运用面板数据实证发现，城镇化对房价有一定影响，但是城镇化只解释房价上涨的2%，其产生的影响较弱。上述研究之所以会产生两种不同的结论，是因为学者的研究视角不同、选取的衡量城镇化的指标不同，而用非农就业人员衡量的城镇化水平与以户籍人口衡量的城镇化水平不一致，导致二者的研究结果不同。

总之，上述三类研究从各方面分析了城镇化与房价间的关系。城镇化与房价的因果关系研究和城镇化对房价的作用研究均侧重于前者对后者的实证分析;城镇化对房价的影响机理研究侧重于前者对于后者的理论分析。但是在城镇化对房价的作用研究中，结论仍存在一定分歧，有鉴于此，有必要对二者关系进行相关实证分析。

二、实证分析

（一）模型构建

为研究城镇化水平与房价间的关系，本文参照司海平等[14]的模型，并添加了经济增长水平及城乡收入差距等指标，构建如下模型进行分析：

其中，hp表示房价，urb表示城镇化水平，landfee表示国有土地出让收入，pergdp表示经济增长水平，builtarea表示房屋竣工面积，urir表示城乡收入差距，loan表示房地产开发贷款，i表示省份，t表示年份，β0是常数项。另外，还控制了地区与时间（λprovince、λyear）变量。为防止异方差对回归结果的影响，将各个变量（相对指标除外）取自然对数处理。我们选取城镇化水平的滞后一期作为工具变量，进行面板两阶段最小二乘回归，以避免内生性问题。

（二）变量选取

被解释变量是房地产价格，用“商品房平均销售价格”这一指标表示;解释变量分别是城镇化水平，城镇化水平用城镇人口