保险资产管理行业研究：保险资产管理业创新型产品观察与展望之保障房资产证券化.docx

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引言

随着住房市场化改革的推进，我国现代意义上的住房保障体系逐步建立，各类住房保障项目得以实践，并在保障民生和稳定经济增长等方面发挥重要作用，目前我国已拥有世界上最大的住房保障体系。在此背景下，此类基础资产较为丰富，以保障房出售或出租收入为基础资产的证券化产品在银行间市场和交易所市场均有涉及。近年来，在中保登资产支持计划发展趋势和机制日益成熟，以及保险资金投资渠道受限、投资利率下行、亟需寻找新的投资方向和产品的背景下，保障房资产证券化可能为保险资金投资创新型产品带来新机会。本文分析了我国现代住房保障房体系的概况，并以交易所保障房资产证券化的政策和产品为例，为未来中保登发行此类资产提供借鉴。

一、保障房行业概况

保障房具有社会保障性质，获得的政策支持力度大，购房者购买需求较为刚性并有一定的购房能力，销售收入具有稳定性和可预测性；保障房ABS对拓宽基投公司融资渠道、盘活存量资产起到重要作用，目前以购置型保障房中的棚户区改造为主，此类基础资产规模较大，实物安置模式下地方政府及基投公司的资金压力减轻，未来仍存在较大的发展空间，较适合作为证券化的基础资产

改革开放以来，随着住房改革的推进，特别是上世纪90年代福利分房制度退出历史舞台后，我国市场化的现代住房保障体系开始建立，由于住房问题关系重大，政策方面对保障性住房体系尤为重视，并逐步形成了以保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造及游牧民定居工程、城镇老旧小区改造为主体的住房保障体系。1994年国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，自此我国的保障性住房发展大致经历了以下四个阶段：一、探索中初步建立，侧重于以经济适用房为主的住房保障体系（1994~2007年）；二、多方位全面推进时期，公租房（廉租房）2和棚户区改造成为政策扶持对象（2008~2013年）；三、随着城市化推进，城镇历史遗留住房问题凸显，棚户区改造占据主力（2014~2018年）；四、创新思路，保障性租赁住房成为“十四五”期间完善住房保障体系的重要举措（2019年至今）。上述四阶段虽各有侧重，但政策着力点始终强调保障性住房的社会保障属性，顶层设计方面需国家政策引导，同时地方政府、金融机构和民间资本等多维度参与。

保障房是与商品房相对应的概念，是指政府为中低收入及住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。2011年10月25日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议《国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》中提出，住房保障主要分为实物保障和货币补贴两种方式，货币补贴即为直接发放货币补偿款给被拆迁户，由被拆迁户在房地产市场自行购买住房；实物保障按照供应方式又可分为租赁型保

2根据国发【2013】20号和国办发【2011】45号等文件，从2014年起，各地公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公租房。

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障房和购置型保障房，其中租赁型保障房包括廉租房和公租房，购置型保障房包括经济适用房、限价商品房3和各类棚户区改造房，总体而言，保障房涉及品种多、范围广。从目前成功发行的证券化产品来看，保障房ABS以购置型保障房中的棚户区改造房为主，少部分为租赁型保障房。棚户区改造房的对象一方面是城市和国有工矿（煤矿）、林矿棚户区、垦区危房，另一方面是因城市规划调整、道路建设及其他公共设施建设项目，而对被拆迁住户进行安置所建的房屋，即拆迁安置房。上述销售对象为被拆迁户，此类住房具有社会保障性质，购房者具有较强的刚性购房需求和一定的购房能力，且价格上获得较大的优惠，有别于由市场定价的商品房，因此购房者购买意愿较强，项目销售收入具有稳定性和可预测性，是一类较为适合作为证券化的基础资产。

从安置方式来看，实物安置方式下，地方政府通常通过当地基投公司及其子公司新建安置房，地方政府仅需支付安顿费用及一些暂时性垫款，资金支出规模较小，且期限短，因此相较货币补贴而言，地方政府短期资金压力较小，而货币补偿方式由于拆迁后需要及时支付补偿款给被拆迁户，资金筹措时间短且支出金额大；其次，实物安置获取土地的成本较低，通常采用政府直接划拨或出让的方式。2015年以后，地方政府开始提倡货币补偿的安置方式，被拆迁户在拿到拆迁款后可自行购买住房，在一定程度上可以起到去库存的作用，但这也成为了三四线城市房价上涨的推手之一。因此自2018年6月起，各地陆续出台政策，逐渐取消货币化安置奖励，鼓励实物安置，从目前发行项目的安置模式来看，基本上采用实物安置的方式。

从安置资金来源来看，地方政府获得的资金以政策性银行发放的专项贷款为主，中央和地方公共财政住房保障支出为辅，另配有商业银行贷款、基投公司发行企业债券等方式补充资金来源。从资金调拨方式来看，部分地区安排