房屋优先承租权法律问题研究.docx

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房屋优先承租权法律问题研究

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林尉

【摘要】随着我国经济社会的不断发展，人口流动随之变得更为频繁，相对于购置房屋而言，进行房屋租赁来满足短期生活以及工作需要显然有着更大的优势，更为便捷，灵活性较高。而租赁作为市场经济众多经济关系中的重要组成部分，的不断推进，国家和政府越来越重视对于公民正当权益的保护，并且公民自身的权利意识在不断增强，由此，在租赁关系中，出租人权利以及承租人权利的有关问题受到了学界越来越多的重视。本文基于此种背景，在保护出租人的相关权益的基础上，对房屋的承租人的优先承租权的相关法律概念和问题进行了初步探究。

【关键词】承租人；租赁关系；优先承租权；房屋租赁

在市场经济逐渐繁荣的势态下，房屋租赁身为日常生活中比较常见的社会行为，在日渐更近的社会变革下也增加了很多复杂的内容，也成为了当今社会生活中难以规避的一种法律关系。在社会生活中看，房屋的承租人在合同的基础上享有对房屋的直接占有和居住的权利，其为了最大的发挥房屋的功能会在承租的过程中对房屋投入大量的资源，进而间接地让房屋“增值”。然而，在房屋的租赁关系中，出租人与承租人双方的关系在一定程度上是不对等的，出租人由于享有对于房屋这一不动产的所有权，处于较为主动的地位，享有绝对权以及对房屋的支配权；而相对来说，承租人基于二者的租赁合同关系，享有一定的权利，但此种权利的基础是相对于出租人的债权关系，仅仅享有对房屋一定期限内的使用权。在此种基础上，承租人往往在履行合同的过程中处于弱势地位，甚至在某种情况下，承租人对于权利的诉求往往不能够得到满足。因此，重视承租人优先承租权的法律概念及其建设，对于保障承租人合法权利是十分重要的。在租赁关系中，出租人权利以及承租人权利的有关问题受到了学界越来越多的重视。本文基于此种背景，在保护出租人的相关权益的基础上，对房屋的承租人的优先承租权的相关法律概念和问题进行了初步探究。

一、房屋承租人优先承租权制度相关概念

本文基于租赁双方的合同关系，对于房屋承和人优先承租权的相关理论进行分析。在对某一具体理论进行研究之前，需要明确此项理论的概念以及相关内容，才能够为研究提供基本的理论支撑。

（一）房屋优先承租权概念

房屋优先承租权的相关概念是这一理论的重要组成部分，具体而言，房屋承租人优先承租权是指在租赁双方的租赁关系存续期间，承租人在所签订的租赁合同执行期限届满之时，享有在同等条件下优先于第三人对房屋进行继续承租的權利。房屋优先承租权是为了保证房屋承租人的权益，而为了保护此项权利，需要在一定程度上牺牲房屋所有权人以及第三方承租人的利益，因此，在我国的实际司法实践中，需要进一步探究此项制度的合理性，并且针对其可行性作出较为明确的规定，以指导法律实践，使其有法可依，维护社会秩序的稳定。

（二）房屋优先承租权的相关特征

总体上，承租人享有对于房屋的优先承租权，是基于其与房屋出租人所签订的房屋和赁合同，并且此项权利是基于第三方权利人所享有，因此，这一权利所涉及的主体大体上可以分为三个部分。

首先，在某一具体的合同关系中，所必不可少的就是权利主体以及义务主体，而对于房屋优先承租权来说，具有此项关系的双方主体是房屋出租人以及承租人，是较为特定的自然人或者法人，在此项合同关系中，履行相应的义务，享有相应的权利。而双方的此种关系是基于其签订的房屋租赁合同。因此，只有满足具有房屋租赁合同关系的民事主体，才能够在此种民事关系中成为当事人。其次，在房屋优先承租权的概念中，“优先”一词的出现，意味着此项法律关系的主体除去房屋出租人以及承租人之外，还有涉及其他主体，并且房屋承租人基于此种权利，对于该民事主体享有一定的权利，此为“优先”。因此，若仅仅在这一法律关系中存在房屋承租人以及出租人两个主体关系概念，“优先”一词便失去了对于主体间的比较作用，失去了其原本所具有的含义。但以上观点中所阐述的第三方主体并非仅仅指某一个主体，也可能存在多个主体，但总体上，此多个主体相对于房屋承租人而言，均为第三方主体，因此在归类时，可以将此多钟主体划分为一个部分，统称为第三方主体。在此种概念下，房屋承租人所享有的优先承租权，就基于租赁合同关系，优先于第三方所有其他主体。

再次，在某一房屋租赁关系之中，双方权利和义务的客体是特定的，即租赁合同中所涉及的房屋，以此为标的物。

最后，房屋优先承租权中的权利关系并不是完全平等的，第三方主体仍旧享有对于房屋的承租权，但房屋原承租人基于之前的房屋租赁合同，享有对于该房屋的优先承租权，这在一定程度上来说，对于原承租人是一种救济行为，在房屋所有权人即出租人的行为对承租人的权利造成一定的损害时，对承租人进行一定的补偿。

（三）房屋优先承租权的法律性质

首先，房屋承租人享有的对于房屋的优先承租权具有法定性，通过立法的形式对此项权利加以确定