福厦门市商品房市场泡沫成因分析及对策建议.docxVIP

?

?

福厦门市商品房市场泡沫成因分析及对策建议

?

?

陈伟桥

【摘要】本文分析厦门市商品房市场泡沫产生的原因，并根据现状提出相应的政策建议，比如减少土地税征收、提高市场信息透明度和鼓励多渠道投资等。

【關键词】商品房市场泡沫政策建议

一、引言

随着厦门市商品房市场的不断发展，其商品房的价格也不断上升，而高房价背后往往隐藏着巨大的市场泡沫。那么厦门市商品房市场的泡沫如何产牛，又该如何应对？笔者将从上述问题人手对厦门市商品房市场泡沫进行具体分析。

二、商品房市场泡沫产生的原因

（一）税收导致泡沫产生

如表一所示，厦门市近几年的土地增值税收入呈现逐年递增趋势，而且该收入在税收收入中的比重也越来越大，从2010年的6.70%增长到2014年的15.48%，成为了除营业税和企业所得税外厦门市税收收入的第三大来源。格外引人注目的是从2010至2012这三个年份的土地增值税的增长率都突破了50%，尤其是2010年的增长率甚至高达81.80%，随后两年的增长率虽然有所下降，但仍有28.70%和40.20%可观增长。从以上数据分析可见厦门市政府对土地增值税收入的重视程度非同一般。厦门市政府加大土地增值税征收力度会导致开发商通过提高房价将税收成本转嫁给购房者，而房价的不断提高将促使商品房市场泡沫的产生。

（二）垄断导致泡沫产生

垄断主要指开发商对商品房市场信息的垄断。开发商愿意提供的真实信息是非常有限的，相反地，其透露出来的虚假信息则数不胜数。而这则造成了开发商与购房者之间信息的严重不对称，误导购房者，使其盲目入市。开发商偶尔会对外界公布部分楼盘的商品房已经售罄的虚假消息，营造出一种商品房供不应求的假象，部分信息真伪识别能力较差的购房者和投机者会把错误信息当真，为了能抢在其他购房者和投机者之前买到令自己满意的商品房而匆忙入市，从而使商品房的需求量猛增，开发商借此提高房价，谋取暴利。这一现象若不能得到有效治理，商品房市场泡沫将随着由信息不对称带来的房价虚高“应运而生”。

（三）投资导致泡沫产生

目前全行业的平均回报率大概是8%，而回报率相对较高的股票、期货等有价证券则风险相对过大。根据《厦门经济特区年鉴》可知，从2010年到2014年厦门市商品房价格的增长率全都超过10%.这表明同其他方向的投资相比，购买商品房后放着让其稳步增值是一个非常不错的投资方式，理性的投资者会想方设法将自己的资金投入到商品房市场，即用于购买商品房。一旦对商品房的需求过于旺盛，就会促使开发商提高商品房价格，商品房价格的进一步上涨又使得投资者的资产又进一步增值，而资产的稳步增值又会吸引更多的投资者把剩余的流动性资金投入商品房市场，这使得商品房价格和投资需求形成交替上升的趋势，形成房价上涨惯性。当商品房价格在该上涨过程中严重偏离其价值的时候，商品房市场泡沫便产牛。

三、厦门市商品房市场管控建议

（一）减少土地税征收，保护购房者利益

厦门市政府应减少土地增值税的征收，尤其是对中低档商品房的征收。因为这种做法可以降低商品房开发商为弥补税收成本而抬高的商品房价格的幅度，防止房价严重偏离其价值导致市场泡沫的产生。同时也减轻商品房购买者在税收转嫁过程中受到的伤害，在一定程度上保护了购房者的利益。

（二）提高市场信息的透明度，加大保障性住房的供给量

厦门市政府应采用“道义劝说”和“立法约束”相结合的手段引导开发商自觉向购房者提供真实可靠的信息，使购房者的权益能得到较好的保护，从而促进商品房市场步入正轨并缓解泡沫压力。

与此同时，在确保安全性以及房屋质量的条件下，不断推进开发厦门市保障性住房，通过增加保障性住房的数量使收入水平较低的购房者也能买到适合自己的房子，而且合理利用好保障性住房与商品房优势互补的特性，促使商品房市场泡沫水平的下降。

（三）科学管控购房信贷，积极鼓励多渠道投资

厦门市政府应双拳出击，把控好信贷环节，引导好投资环节。政府想要处理好过度信贷问题，应区分清楚每笔贷款的实际用途：若该笔贷款是购房者用来满足其自身居住需求的，政府应降低其贷款难度，比如：出台减少首付金额和减少贷款利率等政策，使低收入者的住房问题得以解决；相反地，若该笔贷款是购房者用来满足其自身的投资需求的，政府应提高贷款难度，比如：出台加收第二套房产税、增加贷款利率和增加首付金额等政策，而对于那些拥有商品房数量较多的购房者甚至可以拒绝向其贷款。政府通过管控购房信贷，可以有效遏制房价进一步上涨。

与此同时，厦门市政府还应积极鼓励投资者将资金投向不同的领域，盘活市场上过剩的流动性资金，促进各行业共同发展。对于投资回报率较低的行业，政府应该给予收入补贴和税收减免，通过政策手段稳定投资者的投资信心。经过一系列合理的投资引导，商品房市场投资过度的现象将有望得到改善，房屋价格将有望逐步下降，商品房市场泡沫也将有望