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房屋租赁市场国外如何发展和规范

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在我国，由于人口流动、城市房价上涨等因素的影响，房屋租赁行为的发生越来越频繁。北京工业大学社会学系教授李君甫表示，北京等一线城市的常住人口租购比例约为4：6，这意味着40%的居民靠租房生活，接近发达国家标准，房屋租赁市场已经成为中国城市住房市场不可缺少的重要组成部分。

2017年开始，北京、南京、武汉、成都等12个城市开展住房租赁试点，逐步迈进租购同权时代，揭开了我国住房租赁时代的大幕，同时也意味着房屋租赁市场探索的开始。这一领域，国外是如何发展和规范的呢？

德国：法律保障租赁双方权益

德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。业内人士认为，完备的法律法规使住房市场租赁双方权益都得到有力保障。

同其他国家相比，德国住房拥有率不高，租房成为许多人的首选和住房市场的重要内容，这与租客和房东得到法律保护密不可分。德国非常注重保护租客的合法权益，无论在居住环境方面、还是在基础设施及住房质量等方面都有严格把控。只要居民合法纳税，租房者与买房者享受同等的公共权益。

根据德国相关法律规定，多数情况下房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。因此，大多数租客会与房东签订五年甚至更久的租房合同，以期减小房租上涨带来的额外支出。在租赁市场交易环节，德国的相关法规也充分照顾租客权益。德国近年发布的相关条例规定，租房中介费改由房主承担，租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。

当然，房东的合法权益也会得到足够保障。以德国租房较难的城市慕尼黑为例，一旦有好房出租，房东将首先要求获得有意承租者的重要个人信息，包括工作证明、个人征信记录等。在退租的时候，房东有权要求租客还原房屋，包括粉刷墙壁、修理地板等。如果租客连续两个月没有把租金付全，业主可以要求租客搬走，通过法院强制执行的费用约为3000至6000欧元。由于成本较高，很多房东只有在万不得已的情况下才会采取这种方法。

此外，租客在租赁关系开始前一般会交纳三个月房租作为押金。对于名下出租房屋较多的房东，在德国可以购买保险，以降低房屋空租情况下的损失。由此可见，全面平衡考虑以保障租客和房东双方权益也是德国维护良好租赁关系的做法。

意大利：规范租房市场重在合同

史蒂夫是外国使馆常驻意大利的外交官，他在使馆附近租了套公寓。“租赁公寓相对简单，但把合同写清楚非常重要。”他说。

据史蒂夫介绍，意大利租房合同比较规范。比如，他所住区域的公寓租赁合同基本相同，中介、代理和房主都会详细介绍租赁双方的权利、责任和义务。

史蒂夫租的是带有全套家具电器的公寓。看房时，房东就拿出家具和摆设清单一一说明，损坏大概需要赔多少钱，比较贵重的东西有哪些。房东告诉他，家具电器都不是新的，但仍可以用，一旦损坏马上通知房东，由房东决定维修还是更新。

“几年来，几乎每次电器出故障都是房东出钱维修和更新。我出钱维修的只是上下水管道，因为我每天使用，没有理由麻烦房东，但我会请他推荐有信誉的修理工。”史蒂夫说。

意大利租房合同有一年一签不自动续签、三年自动续两年和四年自动续四年等几种。史蒂夫介绍说，他签的是四年自动续四年的合同，如今即将离任，根据合同，他提前六个月通知了房东，房东随后开始寻找新租户。

日本：设“空置房银行”盘活资源

受新建住宅数量超过新增家庭数量、人口下降导致住宅需求减少、就业机会过度集中于城市以及入住養老院和护理机构老人增多等诸多原因影响，近年来日本空置房屋数量不断增加，成为中央和地方政府一大难题。

据野村综合研究所测算，如果政府不采取应对措施，到2023年，空置住宅数量将增至约503万套。

分析人士指出，大量增加的空置房不仅会使房地产市场供需失衡，还会影响周边治安。此外，因疏于管理、年久失修，空置房还存在卫生、火灾、倒塌伤人等诸多隐患。

面对空置房去库存压力，日本国土交通省公布一项“居住生活基本计划草案”，计划通过调节税收、提供补助金、完善空置房租赁服务等方法，鼓励修缮和重新利用空置房，以实现到2025年把空置房数量控制在400万套左右的量化目标。

为完成上述目标，日本国土交通省建议从两方面着手。其一，推广二手住宅评估机制，方便购房者了解空置房的价值，使这些房屋能在二手房市场交易。其二，对于老旧危房，应有计划地拆除。同时，还建议把一些空置房改造成福利设施，供低收入家庭居住。

日本的空置房大部分是由于房主为出租或出售腾空后找不到合适房客或买家造成的。对此，日本推出了“空置房银行”。“空置房银行”是一种租售配对服务，与房地产中介类似，一般由地方政府委托的机构运营。

目前，“空置房银行”在日本约有500家，房主将空置房在此登记不仅更易找到房客，而且许多“空置房银行”还向房主提供修缮、改造空置房的补助金。（来源：《新华每日电讯》）

（责编：蒋筱青）