房地产破产重整案件中以逾期交房违约金行使抵销权的可行性研究.docxVIP

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房地产破产重整案件中以逾期交房违约金行使抵销权的可行性研究

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傅忠彬周倩

摘要：因《企业破产法》对破产抵销权的行使只进行了原则性规定，使得破产管理人在实务操作中仍然面临很多不确定性。尤其是在房地产重整案件中，由于重整计划往往对破产受理之前的法律关系进行了新的设定，新的法律关系就会产生新的债权债务关系，这时候管理人需要对债权和债务的性质进行区分，以判断债权人是否可以行使抵销权。文章意在通过笔者办理的某起房地产重整案件，探讨破产受理之前的逾期交房违约金债权和重整计划执行期间的逾期交房违约金债权能不能行使抵销权，以及行使抵销权的方式。

关键词：抵销权;违约金;重整计划;共益债务

笔者办理的某起房地产重整案件，该房地产企业开发的项目停工十一个月之后被法院受理进入破产重整程序，管理人引进投资人之后，该重整企业开发的房地产项目恢复续建。后管理人组织召开债权人会议对《重整计划草案》进行表决，该《重整计划草案》获得债权人会议表决通过并经人民法院裁定确认。重整计划对交房日期进行了新的约定，并载明：“如果公司仍未按照本重整计划（草案）确定的交房时间交房，那么自逾期之日起需按照原合同约定的标准支付相应的违约金。”

后在重整计划执行阶段，因为前期楼盘烂尾遗留了很多问题，在竣工验收阶段产生了很多阻碍。虽然管理人和投资方投入了大量时间精力与政府等相關验收部门进行沟通协调，但最终还是未按照重整计划约定的交房时间交付，再次产生了逾期交房违约金。逾期交付引发了购房户群体的不满，纷纷向管理人要求主张支付逾期交房违约金。之后某购房户向管理人送达一份抵销申请书，要求将逾期交房违约金用来抵付其未付购房款。这里的逾期交房违约金包括法院受理重整之前的逾期交房违约金以及重整计划执行期间的逾期交房违约金。因该案在当地属于最大的房地产重整项目，楼盘位于市中心，项目涉及购房户、银行、工程款等方方面面的利益相关方，社会各界都对该项目寄予了厚望。因此管理人对该购房户债权人的申请十分重视，因为对这一户的处理将影响到后面几百甚至上千购房户的债权处理。此文意在结合该房地产破产重整案件的办理经验，在法律框架内讨论重整案件中以逾期交房违约金行使抵销权的可行性。

一、破产重整受理前的逾期交房违约金抵销权行使

《企业破产法》第四十条规定：“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销”。因此可以推导出，《企业破产法》对债权人可以抵销的债务限定为：债权人在破产申请受理前对债务人负有。那么该案中的购房户申请抵销的未付购房款是属于破产申请受理前对破产企业负有还是受理后对破产企业负有的债务呢？

《企业破产法》第十八条对管理人的合同解除权和继续履行权进行了规定。该案中，管理人出于保障购房户基本权益、维护社会稳定的目的，对申报继续履行购房合同的购房户，均采取了继续履行的处理方式。因该购房户对重整企业负有250万元的未付房款债务，故管理人向其发函要求其尽快补缴房款，后该购房户向管理人送达了债务抵销申请。管理人对申请进行了研究，认为购房户用以主张抵销的购房款债务，系基于破产申请受理后管理人决定继续履行合同而形成的债务，不符合《企业破产法》第四十条规定债权人可以主张抵销的条件，也即该购房户的违约金债权属于破产申请受理后对债务人负有的债务，因此不能抵销。这种观点也得到了相应的判例支持，比如浙江省舟山市中级人民法院（2016）浙09民终448号民事判决书。

其次，破产重整受理之前的逾期交房违约金属于普通破产债权，需要按照重整计划的约定参与统一分配。管理人在该抵销权纠纷庭审中也提出，该普通债权需要根据破产重整案件进程参与统一分配，不能抵销。此外，购房户的未付购房款系其为取得所购房产完整权利而支出的对价，二者性质不同，如果允许抵销则相当于允许个别破产债权由破产财产优先获得全额清偿，客观上导致了公司破产财产的减损。而对于已全额支付购房款的购房户来说，反倒不能获得违约金债权的全额清偿，显然违反了破产法的公平清偿原则。因对该购房户的处理会触发到对其他购房户的处理，必须秉持谨慎的处理方式。

二、重整计划执行期间的逾期交房违约金抵销权行使

目前实务中对重整计划执行期间的逾期交房违约的性质存有争议：有观点认为该种逾期交房违约金不可以抵销未付房款;有观点认为属于共益债务，要随时支付，那么当然可以抵销未付房款。

按照上述对未付房款的性质认定来看，因购房户要求抵销的债务不符合《企业破产法》第四十条规定的债务抵销条件，无论其对破产企业享有多少金额的债权、债权性质如何，都不能抵销。那么重整计划执行期间的逾期交房违约金也不能抵销。

但是，如果重整计划执行期间的逾期交房违约金属于破产法第42条所列的6项共益债务之一，即“因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”，那么该违约