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我国居民住房问题与住房金融对策探讨

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摘要:本文应用住房单价月收入比法测算我国居民住房支付能力大小,并从正确认识住房问题类型及其特性以及产生的原因出发,探讨了与住房问题相适应的住房金融对策。提出了构建我国政策性住房金融的宗旨是要有助于提升居民住房支付能力。

关键词:住房支付能力;住房问题;住房金融;

住房问题,是一个重大的社会经济问题。近几年来,我国住房价格不断上涨,这方面的争论很多,也引起了政策的反复调整。政府通过一系列的组合政策,包括央行利率准备金政策,利率的调整等种种调控措施,但是房价依然持续走高,城市中低收入家庭仍然买不起房。解决百姓住房困难究竟应该稳定房价,还是应该提高收入,抑或还有其他办法?对此,本文应用住房单价月收入比法来测算我国居民住房支付能力大小,并从研究和区分住房问题类型及其特性以及产生的原因出发,试图对我国与住房问题相适应的住房金融对策做一些尝试性的探讨。

一、住房支付能力与住房问题

(一)住房单价月收入比与住房支付能力

住房单价月收入比是指一定时间与地域范围内住房单位面积销售价格与家庭月收入的比值,亦可表述为:住房单价月收入比=单位面积住宅平均销售价格÷每户家庭月收入。应用住房单价月收入比指标不仅能真实地反映出中国商品住宅价格与城市居民收入之间的关系与差异,还可以对城镇居民的住房支付能力大小进行测算与研究,并进行科学分类,以优化配置住房政策与住房金融资源。当住房单价月收入比等于1或小于1时,则表示这个家庭一个月的收入等于或高于当时当地一平方米住房销售价格,可确定为有完全住房支付能力的家庭;当比值为2时,则表示家庭两个月的收入相当于当时当地一平方米住房销售价格,则为住房支付能力不足的分界线;当比值大于2不等于2时,则表示家庭2个月以上的收入相当于当时当地一平方米住房销售价格,这样的家庭应判定为无住房支付能力家庭。

(二)我国居民住房支付能力与住房问题

近年来我国业界对住房问题的研究很多,有采用房价收入比法,有采用住房单价月收入比法,有采用住房支付能力指数法等等,凡此种种各有千秋,但笔者通过采用住房单价月收入比法研究[2]得出结论认为:

1、我国城镇居民总体水平对住房已具有了支付能力,说明我国近年来采用的一系列住房调控措施已使我国房价与收入总体水平达到了平衡。

2、我国居民住房支付能力在地区或城市之间分布很不平衡。由于我国各区域或城市之间经济水平和房地产市场发展程度差别很大,反映在住房单价月收入比指标上亦存在较大差异。2007年我国住房单价月收入比最高地区北京为1.96,与最低地区宁夏0.55差距达到了3.56倍。总体特征是,越是开放的国际化的城市或地区,房价与收入的指标值就越高,就越偏离当地居民家庭收入水平,同时也远离全国平均水平,这是因为这些城市的房价接纳了当地居民以外的高收入迁徙的住房需求,同时排出了当地低收入居民的住房需求与消费。

3、我国不同收入家庭的住房支付能力社会差距很大。根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料计算出2000-2007年从最低收入户到最高收入户共7个组的住房单价月收入比(见表)。从表中数据显示:2007年普通住房单价月收入比最高收入户为0.42,最低收入户为2.88,两者相差了6.86倍。

数据还表明,我国不同收入家庭住房支付能力社会差距很大还表现在对不同类型住房的支付能力差异也很大,按对经济适用房、普通商品房、高档房及别墅的支付能力又可分为三种类型:见表(计算过程略,需要者可向作者索取)

A型:在我国,约有10%的最低收入户购买经济适用房的能力并不足,其中困难户近两年的支付能力才由无提高到不完全性。这些家庭的收入相对于经济适用房房价来说仍属偏低,其特点是居民收入基数偏低且增速明显小于(经济适用房)房价增速,这反映了我国经济适用房制度不够完善的问题。

B型:我国约有50%的低收入户、中下收入户和中等收入户对普通住房的支付能力不足,说明普通房房价相对于广大中低收入家庭收入来说仍然偏高。由于处于这个层次的人数众多,其收入增速明显低于普通房房价增速,因此他们主要也必须依靠各级政府的住房政策以及住房金融得力的支持,才能提高自己的住房支付能力。

C型:有40%的中上收入户、高收入户和最高收入户才对高档房、别墅具有一定的支付能力,这些家庭的住房消费主要由市场来解决。

综合研究还表明:我国城镇居民住房问题的中心不是平均支付问题,而是居民住房支付能力社会差距过大的问题,而且这种差距有越来越加大的趋势,其差距扩大的主要原因是我国居民住房单价月收入比社会差距扩大所造成的,而住房单价月收入比社会差距扩大又是由房价上涨过快,中低收入阶层居民收入基数偏低且增长缓慢所致。因此,对住房支付能力社会差距的调节,亟需我国政府研究制定一系列切实有效的住房政策以及与之相适应的住房金融