房地产企业成本核算问题及对策.docx

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房地产企业成本核算问题及对策

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崔莉华

摘要在国家地产行业严格调控背景下，地产公司要加强成本管控，对项目投资、项目建设、融资管理等各类运营活动开展成本核算分析，了解成本费用偏高的问题及原因。由于地产项目的开发周期长、资金投入较大、成本结构比较复杂，而且运营风险要远高于其他行业，因此需要对项目成本进行精准的测算核算。在地产公司运营中，财务管理人员也扮演着比较重要的角色，地产公司要使用精确的成本核算方法来测算产品定价、纳税管理的利润。建立成本核算体系，提高核算的精度，应用信息化的财务软件核算财务数据。

关键词房地产企业成本核算核算制度

一、地产公司成本核算的重要意义分析

地产公司在开发项目期间会产生大量的项目支出，从获取土地开始，就要开展成本测算。地产公司在开发过程中，要将成本归集起来，后期的项目验收也要开展工程决算，到最后要测算出整体的项目开发成本。成本的核算有助于加强建设项目的运营管控，而且测算成本能够为公司扩大经营的利润空间，使地产公司在激烈的竞争行业中有一定的发展之地，以此推动企业稳步发展。地产公司的成本核算贯穿于项目运营的始终，有些项目金额大、内容多、结构复杂，且成本核算也包含土地购置、拆迁补偿、工程建设费、设施配套费、融资费等各类费用核算。地产公司的项目开发成本结构十分复杂，地产公司如果不能够加强成本核算，成本控制就容易使项目投资失败，给公司带来不可挽回的损失。

二、成本核算的问题分析

（一）成本核算体制机制不健全

一些地产公司的成本管理制度不健全，而且设置的成本控制机制与单位的项目开发运作衔接度不高。成本的核算机制有一定的漏洞，会给单位的财务管理带来较大的风险，而且成本核算专业度较高。有些人员的专业水平不达标，专业能力薄弱，要求核算人员具备财务核算知识和项目开发的相关知识。在核算过程中，经常出现工作人员的核算口径不统一，影响地产项目的开发和资源的优化配置[1]。

（二）成本核算对象和周期不够明晰

随着地产公司单一业态的项目开发模式逐步被淘汰，未来，地产行业将呈多元化发展。当前就有很多大型的地产公司，如万科，它们纷纷地推动多元化经营，开展产业项目运营。但公司业务形态增多，会给财务人员带来较大的核算难度，而且会使核算的对象更加复杂。在运营中，会出现许多核算机制不健全的漏洞。在实操期间，成本核算对象划分过于粗略，会致使后期的核算精度不高，影响到产品的定价和项目利润，不利于开展成本的分析和管理。例如，国内某民营地产公司成本对象划分过细，增加了财务人员的工作量和人力成本，使财务的工作效率降低，也会影响整体项目工作的节奏。地产项目大多都会分阶段开发，这时成本核算人员也要根据项目开发的时间周期来灵活调整，这样才能为地产公司提供更多的净利润和业务开发数据，科学地评估地产项目的经营业绩。在实际的运营过程中，地产开发的项目还分为土地开发，在同一地块、同一阶段内开发项目，会存在许多规划和许可。工程项目施工往往是按照工期和地块来签订工程项目，也有按照许可证来分批次签订，这样在处理财务数据时就很难获得比较详细的成本控制数据，给成本的核算也带来了较大的影响[2]。

（三）成本核算费用归集不够统一

地产公司的成本费用分为直接费用和间接费用。在地产项目开发运作中，可以直接确定成本核算对象的成本，将其归置到相对比较明细的账户内。由于工程项目的支出资金比较高，会增加核算难度，有些财务人员缺乏对建筑工程相关知识的学习，公司也在地产项目成本界定和划分的标准上不统一。有些业务人员的工作岗位变动比较频繁，就会使成本核算的前后期数据不一致，无法辨别核算对象的真实间接成本。因而，要使用先归集再分配的核算模式，在计算地产项目成本期间，要选择占地面积的比例、建筑面积的比例标准，合理分配地产项目成本。方法不同，地产项目的造价方式也不尽相同，如同一栋建筑，有地下车库、住宅和商铺，这些结构的造价差异性较大。成本核算会影响到地产项目的经营和发展，也会影响到商品房的销售和地产公司未来的发展战略实施。

三、优化完善地产公司成本核算的对策

（一）优化设计成本核算机制

地产公司制定核算机制来使核算的过程比较规范，当前国家针对地产行业的成本核算出台了相关的指导意见。地产公司可以根据国家的政策来编制适合自身发展业务运行、项目开发运营的成本核算操作细则，制定操作手册。根据核算的基本要求来确定核算的标准和预算体系，使制度变得更加有效科学，而且还要增强成本核算科目的精细化控制。在日常的运营工作中，设置开发台账，完善合同管理工作，以保证开发的成本可以准确地计算出来。对房地产成本费用未按照分类归集，最终会导致多缴纳税款，金额数目也会很大。根据实际的项目运行状况来考虑，设置成本核算部，并深入业务运行的一线，去收集核算数据。在项目拿地前期和地产项目开发中，到后期的项目竣