房地产行业深度研究报告：有效去库存和新房销售中枢.docx

目 录

TOC\o1-2\h\z\u一、新房需求主要来源于产业、人口增长和基础设施改善带来的城市扩张 6

二、二手房成为主导的底层逻辑是城市扩张速度大幅放缓 8

（一）北京新房销售下滑，主因是中心城区建设基本完成 8

（二）城市外扩早已变缓的美国，二手房成交占比长期在70%以上 9

三、预计2024-2030年商品住宅年均新增需求中枢在7.1-7.8亿平 13

（一）预计2024-2030年间每年刚性需求面积约4.6-4.8亿平 13

（二）估计2024-2030年间每年改善性需求面积约1.9-2亿平 14

（三）我们测算2020-2030年间每年约有0.6-1亿平的更新需求 16

四、2015年去库存的本质是城市扩张，背后是产业、人口支撑 19

五、投资建议 22

六、风险提示 22

图表目录

图表1 城市单核发展下，当距离超过一定限制，居民付费意愿大幅降低，从而形成城

市边界 6

图表2 理想情况下，城市住宅优势度呈现由中心向外围非均衡递减的倒“S”型曲线 6

图表3 职场新人对轨道交通通勤依赖度较高 7

图表4 互联网产业发展带动北京北部建设边界外扩 7

图表5 上海地铁9号线连接徐家汇、漕河泾、松江 7

图表6 2016年以来北京二手房成交面积量约为新房的2倍 8

图表7 2009、2021年北京住宅成交面积差值1003万方，694万方在东西城、海淀、朝阳 9

图表8 近年来北京二手房成交50%集中在东西城、海淀、朝阳 9

图表9 1968年以来美国二手房成交占房屋总成交70%以上 9

图表10 美国城市向外扩张，郊区人口快速增长 10

图表11 美国产业分布在主要大都市区 11

图表12 美国人口分布与产业分布一致 11

图表13 1960年开始美国城镇化率超70% 11

图表14 纽约大都市区向外扩张速度变缓 12

图表15 近年来我国每年新增城镇人口呈现下滑趋势 13

图表16 预计2024-2030年间我国城镇人口年均增长约1176万人 13

图表17 预计2024-2030年间每年刚性住房需求约4.6-4.8亿平 14

图表18 2020年广东、上海、北京城镇居民人均住房面积较低 14

图表19 2019年以来北京城镇居民家庭人均住房面积每年增加（5年平均）约0.2平米

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图表20 2012-2015年改善性面积/城镇常住人口约为0.3-0.5平米 15

图表21 保守估计2030年城镇居民人均住房面积40.62平米 16

图表22 我们测算2024-2030年每年改善性需求面积约1.9-2.0亿平 16

图表23 商品住宅存量较新，2016年后商品住宅销售面积占比较高 16

图表24 1988-2018年日本城市更新带来的新开工户数约19428千户，占全部房屋新开

工户数比重约54% 17

图表25 估算2010年、2020年城镇存量房面积分别为203亿平、348亿平 17

图表26 我们测算2020-2030年约有15亿平更新面积，假设40%-68%居民拿到货币/房

票安置补偿后购买新房，转化到新房市场每年约消化0.6-1亿平 18

图表27 近年来城镇净新增人口数量大幅放缓 19

图表28 广州近郊区、远郊区商品住宅成交面积在2016年、2020年有两轮明显上涨（单

位：万方） 20

图表29 黄埔区工业总产值占全市比重由2015年的34%增长至2020年的40% 20

图表30 2015年、2021年南京近郊区住宅成交面积分别同比增长63%、30% 20

图表31 南京“一核三极”发展规划 20

图表32 收储政策官方表述 21

图表33 2024年4月百城库存去化周期增至26.5个月 22

一、新房需求主要来源于产业、人口增长和基础设施改善带来的城市扩张

按照经典单核城市模型，城市住宅需求并非无限的，而是在城市有效边界内释放。1）新房需求释放的背后是居民考虑通勤时间和购房成本的综合选择。在经典单核城市模型下，产业高度聚集在中心区域，同时教育、医疗、商业配套围绕产业区完善，居民通勤时间较短，但房价也相对较高；当与产业区距离足够远时，居民通勤