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商业地产4.0进化新路径

一、商业地产生态巨变

进入网络时代，商业地产生态环境发生剧烈变化，除消费、业态、电商、物流变化因

素外，商业地产也因供求巨大反差处于市场变化期，这些变化将导致商业地产转型升级；

即将发生的商业地产升级似乎是电商引起的，究其根本是科技进步，人类行为和商业销售

方式改变，使商业地产生态环境发生巨变而促进商业地产进化。

1、时间过剩：

由于科技的进步，生产实现自动化、半自动化或机器人运用，人们劳动时间大大减少，

据统计，世界各国平均工作时间为：阿根廷一年人均工作1903小时，巴西人工作1841

小时，日本人1758小时，美国人1610小时，英国人1489小时，而荷兰人一年才1389

小时。中国从1995年开始将“单休日”变为“双休日”，法定节假日和休息日达115.3

天，再剔除无效的上班时间，中国人一年有140天不上班。据最近在北京、天津、上海三

大城市的调查，职工的有效工时只占制度工时的一半左右，也就是说1人一年实际工作时

间为153天，自由支配时间为212天。由于时间过剩，给商业带来“时间消费”的商机。

2、产能过剩：

同样由于科技的发展，使产品制造变得容易，导致全球产能过剩，以我国为例，约有

75%的产品处于过剩状态，过去以产定销的商品生产模式将被颠覆，“工业4.0”使研发、

生产和销售联动变为现实，商业对商品生产导向作用加强。

3、电商冲击：

中国2014年电子商务行业发展报告显示，2014年，中国电子商务市场交易规模达

13.4万亿元，同比增长31.4%。其中，B2B电子商务市场交易额达10万亿元，同比增长

21.9%。网络零售市场交易规模达2.82万亿元，同比增长49.7%。网店增多以及网络销

售额的增长，压缩了实体店的市场份额和发展空间；电商对传统实体商业地产提出了改变

的命题。

4、即将出现物联业态：

商品流通加速，商业信息上网只须数秒，而物流速度也大大加快，除了3D打印等新

型物联概念之外，传统运输变成社会化的物流后，商品流通速度也大大提高。以中国的直

达国际航班为例，广州—纽约航线是目前航程最长的直飞航线之一，单程航距达到13500

公里，单程飞行时间只需16小时。全球历史上最长航线是新加坡—纽约航线，长达15000

公里，飞行时间约为19小时，商品可以在1天之内到达。而在过去，上海一宗商品物件，

通过零担班车运到山东某城，约需10-15天。

商品信息和物流快递提速，同样逼着传统商业提速，物联业态呼之欲出，这也对传统

商业地产提出了适合物联时代的要求。

5、全球性的商业地产过剩

商业地产市场本身谋变。一位美国专家反映：在全球范围内，发达国家都存在商业地

产过剩的情况。如美国，零售商目前所面临的最大问题是零售空间供应过剩。在过去40

年里，有近2000多个封闭式购物中心拔地而起，而今，其中的800多家已经被迫关门或

是大规模地整修——这种整修几乎相当于翻新重建。根据官方数据，预测剩下的1000多

家购物中心，一半以上也会在未来10年内关门。

中国处在商业地产开发热潮后期。据CBRE统计，2014年全球新建购物中心面积排

名前十的城市有9座在中国，全球在建购物中心面积超过一半的也来自中国。从全国实际

情况看，笔者到过全国将近200个城市，经考察和了解发现这些城市人均商业物业面积都

超过2.5㎡/人，超出实际需求至少30%以上，导致许多商业物业无效开发，闲置空关，

过多商业物业同样催生新型商业地产。

小结：由于时间消费出现、商品生产和流通变革、高科技的网络发展产生电商，商业

须从传统零售、服务业转变为“全天候”、快速服务的业态，变为线上和线下均有价值的

商业类型；商业地产也必须跟着商业转型升级。

二、商业地产的进化

商业地产进步既和业态升级有关，也和建筑进步有关。在建筑界有“建筑进化与材料

有关”的“材料说”，而在商业地产领域，笔者承袭“工具说”，即人类社会进步和使用

工具有关，每一次新的工具诞生都会推动一轮新的工业革命，工业革命潮流同样带动商业

和商业地产升级；商业发展仍从属于科技进步带动，作为商业载体的商业地产需要运用工

业革命的科技成果推动进步和发展。

根据信息社会，产销联动，时间消费以及即将出现的物联业态，本文提出“消费港”

和“马戏团”两种商业地产新模式，可能是未来业态变化需求的新型商业载体。