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物业管理的制度困境与改革路径探讨（二）
物业管理基础问题解析：从概念到规范
文IArticle李广友
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随着房地产由增量时代发展到存量时代，商品住宅也一、物业管理概念辨析
由开发商的产品过渡到业主的用品，住宅区的房屋开始从（一）物业管理的定义
资本时代的投资品向业主时代的生活品演化。这种不动产物业管理，属于一个特定的概念。
本质属性和价值内涵运动，引发产权的转移和治权的变迁，国务院《物业管理条例》（2018版）“第二条
主导物业管理的主体和力量已经实现了实质性改变，物业本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企
管理的市场关系也必然随之发生根本的调整。近些年，物业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，
业管理在我国的发展，既面临着法律制度环境的日益完善对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、
和不断丰富，也经历了各方主体实践当中的你追我赶和发管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
展跃迁。正是由于理论和实践飞速地成长和进步，造就了今天来看，上述的“物业管理”是一个狭义、专有、
现实当中你方唱罢我登场的喧器和热闹。无论是业主自管特殊的概念，它仅仅是指业主通过“选聘物业服务企
还是信托物业，又或者是传统委托管理模式下的包干制和业”，由业主和物业服务企业“按照物业服务合同”
酬金制收费方式，都面临着现实的种种质疑和不断追问。来实施的一系列特定活动。
一面是物业管理全覆盖的政府努力，一面是波涛凶涌取消（二）与《民法典》的衔接
物业的社会声浪，无不凸显出了尖锐鲜明的实践发展和现《民法典》“第二百八十四条业主可以自行管
实挑战。因此，认真梳理物业管理基础理论、法律法规和理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或
管理实务中的基础问题，对于认清现象背后的本质、辨识者其他管理人管理。”从本条可以看出，建筑物及其
和主动把握产业发展方向至关重要。附属设施管理有两种方式
一业主自行管理和业主委
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托管理。业主委托管理又有两种情况，分别为委托物业体明确的规定，明确业主大会、业主委员会的职权，明
服务企业管理，或者是委托其他管理人管理。其中委托确管理模式和管理维护经费的筹集使用、物业服务企业
物业服务企业管理，所对应的是《物业管理条例》中的的法律地位和基本职责等。《物业管理条例》在《民法
“物业管理”，业主自行管理和委托其他管理人的管理典》的基础之上，进一步对业主的“共同管理权”作了
方式，则不属于《物业管理条例》中“物业管理”这个具体化的解释和细化，是“共同管理权”得以实际运作
概念的范畴，那么自然而然的一个推论就是：这两种情的重要法律依据。所以，物业管理的内核和本质正是《民
况都不是《物业管理条例》直接规定的范围和对象。法典》中业主对于“共同管理权”的“委托”。
对《民法典》第二百八十四条“关于建筑物及其附（四）实务和地方立法中“物业管理”的边界
同时还应当注意《物业管理条例》
属设施管理方式的规定”作更进一步解读，可以理解为：》“第十九条业
1.《民法典》明确规
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