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住宅建设用地使用权期满后的法律问题研究

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李鹏

摘要：《物权法》第一百四十九条第一款规定“住宅建设用地使用期届满的，自动续期。”但这种原则性規定过于空洞，对于如何自动续期、续期是否有偿和续期期限等问题留下了法律的空白，不能满足具体操作的现实需要。因此我国需要尽快加强研究，通过出台《物权法》的相关解释等法律手段解决该问题，对稳定社会、稳定人心起到至关重要的作用。

关键词：住宅建设用地使用权;自动续期;续期方式;住宅建设用地使用税

：DF5：A：1003-9082（2020）04-0-02

一、前言

目前，大多数住宅建设用地使用权距离最高使用期限的时间各不相同，期满如何解决土地使用权和住宅房屋所有权分离的难题依然需要法律来解决，有调查统计显示，对住宅建设用地使用权相关法律趋于熟悉的人非常少，甚至被调查者中近三分之一的人对相关的法律规定完全不懂。“温州老公房到期”不仅仅是个案的出现，全国各地也存在不少这种出让期限低于70年的住宅建设用地，随着时间的推移，同类问题将在全国范围内爆发，因此有必要对住宅建设用地使用权期满的“自动续期”进行研究和完善。事实上，《物权法》第一百四十九条第一款规定“住宅建设用地使用期届满的，自动续期”。[1]但这种原则性规定过于空洞，对于如何自动续期、续期是否有偿和续期期限等问题留下了法律的空白，不能满足具体操作的现实需要。因此我国需要尽快加强研究，通过出台《物权法》的相关解释等法律手段解决该问题，对稳定社会、稳定人心起到至关重要的作用。

二、我国住宅建设用地使用权制度

住宅建设用地使用权制度是“房屋土地两权分离”下的产物，之所以称做难题，不仅仅是因为房屋所有权无期限性和土地使用权有期限性的矛盾，还因为我国现行法律的关于“自动续期”原则性规定没办法解决居住用地使用权届满后的处理问题。

我国存在住宅土地使用权20年、30年、50年等不同的使用年限，主要原因有三：第一，政府部门在政策范围内的调整。例如“温州老公房”，因存在不同的权益诉求，土地出让政策开始执行时，温州市政府在政策允许的范畴内，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，将土地使用权划分为20到70年的分档由受让方自行选择。第二，容易管理和处置。例如，重庆大多数房地产开发是以商住混合类型为主，若一个项目按照商业、住宅的年限分别处置，使得房产转让到期时间不一致，从而使得处置愈加困难。第三，先试先行地区历史遗留问题。例如深圳在国务院颁布土地使用权最高年限之前，就已在国有土地使用权出让问题上先行先试。

三、关于我国住宅建设用地法律的分析

针对建设和用地使用权届满后的法律问题，我国现行法律规范之间互不协调，违反对相同事项作相同处理的基本法则。[2]本文中只讨论土地使用权使用年限届满的情况。

《物权法》第一百四十九条的规定把建设用地划分为住宅建设用地和非住宅建设用地两类，并对住宅建设用地期满做出“自动续期”的区别对待，缓解了民众对居所稳定性的忧虑。“自动续期”一方面主要是为了避免续期手续繁多导致过重的行政管理负担，另一方面是“使有恒产者有恒心”、安定社会。然而，对比非住宅建设用地使用期届满的法律效果，住宅建设用地使用期届满“自动续期”似乎意味着不存在续期失败的问题，客观上也直接否定了《房地产管理法》第二十二条第二款的“由国家无偿收回”的做法，让民众不必担心期满后会失去对房屋以及其他地上附着物的所有权。

至于住宅建设用地使用权到期地上附着物所有权的归属问题，相关法条和法规的发展逐渐在承认一个法律事实，地上附着物所有权属于业主，一般情况下“自动续期”业主房屋的所有权和对土地的使用权没有变化，“因此土地上的建筑物所有权归属和土地使用权权属之间不存在矛盾”。《物权法》重要的立法目的就是使的人们安居乐业，若国家需要对房屋进行征收，坚决不能采取强制手段，否则会激化国家与人民之间的矛盾，政府应当与房屋所有权人平等协商，并给予合理补偿款，达到双赢的效果。[3]

四、住宅建设用地使用权届满后“自动续期”的法律制度构建

在探索构建住宅建设用地期满后“自动续期”的制度中，对于续期的有偿性问题、续期方式问题和续期期限、次数问题法律均“留白”。针对续期是否有偿性问题，每位法学者及专家各执己见，归纳起来有两种观点：一是自动续期即是无偿续期。二是自动续期应当缴纳一定费用。土地出让费实际上是为了取得国有土地使用权的土地价格，依据我国现行法律法规，以出让方式取得的国有土地所有权有期限限制，住宅建设用地也应如此。

如果住宅用地使用权到期后，权利人不缴纳出让金，则可能会导致用益物权与所有权性质的混淆，这明显不符合法律逻辑和理论，使得国有土地所有权名存实亡，显然与我国土地公有制基本经济制度的初衷相偏离。[4]

1.“自动续期”应为有偿

对于上述两种观点，笔者倾向于后者，住宅建