农村土地破局.docx

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TOC\o1-2\h\z\u一、2016年末我国农村集体建设用地约3.2亿亩，宅基地约占6成 5

（一）截至2016年我国建设用地5.9亿亩，其中集体建设用地占比约54% 5

（二）截至2016年宅基地占农村集体建设用地比重约58% 5

二、集体经营性建设用地入市进展较慢，仍存在收益分配不均等矛盾 9

三、宅基地无法进行抵押，有偿转让仅限于本集体经济组织内部 12

四、当前农地改革面临商品房供给过剩后的下行期 14

（一）集体经营性建设用地入市在当下可能增加城市库存 14

（二）部分城市展开试点，给予退还宅基地的农民购房补贴 16

五、投资建议 17

六、风险提示 17

图表目录

图表1 截至2016年我国建设用地5.9亿亩，其中集体建设用地占比约54% 5

图表2 截至2016年全国宅基地面积约1.84亿亩，占农村集体建设用地比重约53% 6

图表3 多名学者测算农村宅基地面积约1.4-1.7亿亩 6

图表4 1995年以来我国乡村人口持续减少 6

图表5 截至2018年，山东、河南、河北宅基地面积最大 7

图表6 截至2018年内蒙古、宁夏、辽宁人均宅基地面积较大 7

图表7 截至2018年我国东部宅基地面积最大，占全国宅基地面积比重约31.5% 8

图表8 集体经营性建设用地入市后地方政府获得收益较低 10

图表9 23年3月-24年4月入市的集体经营性建设用地中，工业、商业占比约92%10

图表10 农村集体经营性建设用地入市不得用于商品房地产开发和住宅建设 11

图表11 集体经营性建设用地入市流程较为复杂 11

图表12 宅基地仍无法进行抵押，且有偿转让仅限于“本集体经济组织内部” 12

图表13 重庆金狮地票农民户均获得地票资金约6.38万元 13

图表14 典型城市2024年库存去化周期拉长 14

图表15 2024年4月百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月 14

图表16 截至2024年6月，全国商品房待售面积约7.4亿平 15

图表17 2023年Q3北京、上海产业园空置率均超15% 15

图表18 2023年部分典型二线城市甲级写字楼空置率超过25% 15

图表19 大兴区西红门项目出让收入分配，1亿元支付农民收入 16

图表20 安徽、湖北、江苏部分县市尝试给予退出宅基地的农民购房补贴 16

一、2016年末我国农村集体建设用地约3.2亿亩，宅基地约占6成

（一）截至2016年我国建设用地5.9亿亩，其中集体建设用地占比约54%

按照土地所有权划分，我国土地分为国家所有和集体所有两种形式。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

按照土地用途划分，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地，其中：1）农用地为直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，为农村集体所有；2）建设用地则分为国有城镇建设用地（主要位于城市市区），以及农村集体建设用地（包括集体经营性建设用地、宅基地、农村基础设施与公益用地）；3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

根据自然资源部数据，2016年末全国农用地面积约96.8亿亩，建设用地面积约5.9亿亩，

其中国有建设用地2.7亿亩、集体建设用地3.2亿亩。

图表1 截至2016年我国建设用地5.9亿亩，其中集体建设用地占比约54%

农用地

土地分类

（按照土地用途划分）

农村“三块地”

（96.8亿亩）

建设用地

（5.9亿亩）

未利用地

城镇建设用地

（国有）

（2.7亿亩）

农村集体建设

用地

（3.2亿亩）

集体经营性建

设用地

宅基地

农村基础设施

与公益用地

资料来源：自然资源部《2017年中国土地矿产海洋资源统计公报》，

（二）截至2016年宅基地占农村集体建设用地比重约58%

农村集体建设用地又可拆分为集体经营性建设用地、宅基地、农村基础设施与公益类土地，其中集体经营性建设用地主要为工业、商业等经营性用途，多用于乡村企业厂房建设、乡村旅游、餐饮民宿等业态；宅基地主要建设农民自住房屋；农村基础设施与公益类土地则是建设乡村道路、学校等。

截至2016年全国宅基地面积约1.84亿亩，约占集体建设用地面积的58%。2013年集体经营性建设用地面积约0.42亿亩。多位学者曾对我国集体经营性建设用地与宅基地面积

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