保利“KL”区房地产开发贷款授信方案讲解学习.pdfVIP

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保利授信方案

一、谈判设想

从保利的可行性研究报告来看，企业资金缺口在4亿元左右，项目拟在2013年7月取

得四证开始销售楼盘，建设进度比例为2013年10%、2014年65%、2015年25%，销售回

款比例为2013年22%、2014年58%、2015年20%，我行做出如下的贷款设想：

贷款调查结论：同意申请人贷款申请

贷款品种：房地产开发贷款

贷款金额：4亿元

贷款币种：人民币

贷款期限：36个月

执行利率：人行同期限基准利率上浮10%执行（按上浮15%谈，下限为上浮

10%）

贷款用途：保利“KL”区项目开发贷款

贷款提款计划：申请人资本金全部投放完毕后，我行按进度进行放款

贷款还款方式：分期还本，按季结息。第一年只结息，第二年归还本金2.5

亿，第三年还本金1.5亿，项目销售至80%时须结清我行贷款

贷款担保方式：保利房地产（集团）股份有限公司全程提供连带责任保证，

追加保利海陵岛XX地块抵押，整体抵押率不超过50%。

贷款附加条件：我行的资金投入后，密切关注项目的进度以及资金使用情况，

项目预售后销售情况。

二、贷款条件

1、母公司保利户地产（集团）股份有限公司提供连带责任保证；

2、出具承诺函由我行办理“KL”区按揭业务；

4、在我行开立在房管局备按的预售资金监控账户；承诺“KL”区销售回款50%

通过我行一般户回款。

5、四证齐全；

6、办妥抵押登记手续

三、综合收益

此次贷款的完成投放将为我行带来如下收益：

1、利息收入：本次贷款金额为人民币40000万元，贷款利率为基准上浮10%执

行，我行此次给予其贷款为单笔期限三年，即贷款利率为6.765%。由于房地产

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用款的周期性比较短，根据保利项目销售计划，以及我行贷款还款要求，该楼盘

销售达80%需结清我行的贷款，此笔贷款的平均用款期限为2年，即可为我行带

来利息收入5412万元。

2、按揭贷款收入：根据以往楼盘的按揭比例大概为70%左右，“KL”区项目由我

行拟贷款支持，申请人保证“KL”区的按揭在我行办理，目前一套房的按揭成数

为七成，“KL”区拟总销售额为137846.7万元，因此可为我行带来67544.88万

左右的一手房按揭贷款。

3、存款收入：申请人已同意，如果此次我行成功向其发放开发贷款，客户将在

开立预售房账户和一般账户，并将50%左右的资金回笼至我行，根据可行性报告，

申请人此次开发的“KL”区拟总销售额为137846.7万元，因此至少可为我行带

来近6.89亿的销售资金回笼，在我行的沉淀资金将达到3675万元左右。

四、风险控制

风险分析

1、国家宏观调控风险分析：

自2010年以来，国家相继出台了“新国十条”、“新国五条”等密集的宏观

调控政策，使得房地产行业的政策风险将在一定的时期内长期存在。

2、市场竞争风险

该楼盘距地块周边基础配套设施不全，离市区较远，公交系统不完善，附近的

大王山度假酒店和其他正在兴建的新兴酒店会给本项目带来一定的冲击，因此有

一定的市场竞争风险。

3、

4、行业风险

房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，

行业风险程度相对较高。如开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，造

成停工，则很有可能造成项目进度缓慢,影响交楼,造成合同索赔，对我行的贷款

回收造成一定的影响。

5、财务风险

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目前客户在中行贷款1.75亿，农行贷款4亿，负债较高，对之后的还息还

本有一定的压力。

6、销售风险

受国家政策及当地房地产政策的影响，市场的观望态度较为浓厚，同时该楼

盘全部带装修出售，装修风格未必被消费者所接受，这也将间接的影响到销售的

进度，使该楼盘存在的一定的销售风险。

风险控制

1、政策风险防范措施

自2010年国家出台房地产调控的政策后，地方政府出台《关于xx规划建设

有关事项的通知》，对该地区房地产项目进行调整优化，保利银滩项目成为xx

最大的在售项目，投资价值将进一步提升，因此本项目受国家政策风险影响不大。

2、市场竞争风险防