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国家统一法律职业资格考试之司法考试(四)及答案202

简析题

2003年10月2日，某市市民张某与本市个体户李某签订了房屋租赁合同。

合同规定：张某将其自有房屋3间租赁给李某开办饭馆。租赁期限为1年，自

2003年10月3日至2004年10月2日，每月由承租人李某向出租人张某交纳租

金450元，必须在每月1日至3日交纳。超过期限不交，张某有收回房屋使用权，

在房屋租赁期间，房屋修缮费用由承租人承担，所租房屋只准承租人使用，不

允许转租；此合同自签订之日起生效。如果有一方违约，违约方要付给对方1000

元违约金。合同签订后，张某即将出租的3间房屋腾出交给承租人李某，李某同

时也向张某交纳了第一个月的房租450元。2004年1月，张某通知李某准备将

出租的房屋转让给王某，李某未表示异议。5月，张某与王某办理了房产登记

过户手续。6月，承租人李某由于在别处另开设一处发廊，遂将其承租的3间房

屋转租给他的一个朋友林某使用。林某每月向李某交房租500元。8月，王某得

知后，与李某交涉，要求李某解除其与新承租人林某的租赁关系，李某以其房

屋是租自张某，与王某无关而置之不理。王某只好诉至法院，要求收回房屋。根

据上述案情，回答下列问题：

第1题：

张某是否可以在租赁期间转卖其出租的房屋，其转让行为是否有效______

参考答案：

张某可以在租赁期内出卖出租房屋。且张某已将此事通知了李某，房屋也办

理了产权过户登记手续，因此，张某转让房屋行为有效。

详细解答：

出租人将房屋出租后，并不丧失对房屋的处分权，所以当然可以将房屋出

卖。但应注意，此时承租人有优先受让权。《合同法》第230条条规定：规定：出租人

出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同

等条件优先购买等条件优先购买的权的权利利。。《民通意见》第118条条也规定：也规定：出租人出卖出租房

屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人

未按此规定出卖房屋的，承租人承租人可以请求可以请求人民法人民法院宣告该院宣告该房屋房屋买卖无买卖无效。效。本案

中，张某出卖房屋时已经依法履行了通知义务，李某听说后未表示异议，意味

着李某放弃了优先购买权。所以张、王之间的买卖合同是有效的。

第2题：

对李某的转租行为如何认定其效力______为什么______

参考答案：

李某转租行为无效。必须征得房主王某同意。

详细解答：

《合同法》第224条条规定：规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第

三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁

物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人

可以解除可以解除合同。合同。可见，承租人转租需经出租人的事先同意，否则是无效的。

本案中张某与李某的租赁合同中明确约定不得转租，李某后来在转租时又未经

张某同意，故转租行为无效。

第3题：

1

设林某居住期间，其悬挂于房屋外墙上用于支撑自家空调器的三角架突然掉下，

砸伤邻居赵某。赵某应向谁要求赔偿损失______为什么______

参考答案：

]应向林某要求赔偿损失。因为林某是房屋的管理人，应对建筑物上的悬挂

物坠落致人损害的责任负责。

详细解答：

《民法通则》第126条规定：条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、

悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承

担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。但能够证明自己没有过错的除外。这就是关于建筑物致人损害的

特别侵权责任的规定，采用了过错推定的归责原则。对对该该条规定的条规定的所有人或者

管理人理人应如何理解?我们认为，在许多情形下，如房屋租赁场合下，所有人与

管理人并非一人，究竟是由所有人还是管理人承担责任，还要看对具体侵权行

为的发生，谁负有看管、照顾的责任。在房屋租赁场合下，承租人往往在建筑

物上放置搁置物，悬挂悬挂物，因而应对搁置物、悬挂物致人损害负责。但是对

建筑物的倒塌，尤其是由于建筑物建筑质量等原因而致的倒塌，应由房屋所有

人而非租赁人承担致人损害的侵权责任。正是基于以上分析，我们得出了第7、

8问的答案。至于致人死亡的赔偿责任范围，见于《民法通则》第