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基于住房空置率对住宅价格的影响分析

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陈玥

摘要：随着我国城市化建设的不断加深，房地产行业得到显著的发展和壮大，住房空置率始终是房地产行业所关注的重点问题，同时也是测度住房空置的主要指标。空置房并没有新旧的区别，只要目前房屋中没有新的使用者都将被视作空置，事实证明，空置住房与住宅价格之间存在一定关联。基于此，本文将对住房空置率进行学术分析，并且与交易价格、就均衡价格的换算理论相结合，立足于我国目前住宅价格现状，对住房空置率与价格产生的影响进行分析和研究。

关键词：住房空置率住宅价格均衡价格

引言：近年来，随着房地产市场的迅速发展，在房价上涨的同时，住宅价格也在随之上升，对经济和社会产生了很大影响，如何有效抑制房价的持续上涨，已经成为国家宏观调控的主要问题。对此，应对我国住房价格上涨有正确而清楚的认识，并且加强对住房空置率因素的重视程度，分析住房空置率对住宅价格产生的影响，这无论对于理论还是实践层面而言，都具有重要的现实意义。

1.我国住宅价格的现状

房地产行业较为复杂，且与其他行业之间的联系众多，能对社会经济带来较大的带动作用。通常情况下，房价与该地区经济发展水平相一致，落后或者超前都是不均衡的现象，对国家经济与社会稳定产生不良影响，对此，应对房价进行有效的控制，这将需要对当前的住房价格水平做出正确判断。

1.1房价收入比

房价收入比能够对国家或者地区房价水平是否均衡进行评价，指的是特定时期内国际或者城市住房平均价格与居民收入的比例。通过近年来的一项相关数据调查显示，我国城市房价收入比远远超出国际标准，通常需要花费15—20年的家庭收入才能够买一套房，大部分的购房者其每月还贷金额已经超过了收入的35%，甚至有些家庭已经房贷已经占总收入50%，尤其是在2000年以后，房价上涨的速度更高，已经远远超过经济发展与居民所能接受的范围，与合理价格相比更是超出很多。

1.2住房空置率

空置率能够体现出该地区在驻扎方面的供需情况，从而揭示住房价格的合理性问题，一定程度的空置属于合理现象。但是，一旦空置量较大，则会影响到房地产行业的正常发展。对于我国来说，住房空置率与前三年住宅竣工面积进行对比分析而得出，通常情况下，空置率在3%—10%的范围内均属于正常现象，如若住宅的空置率低于3%则代表居民可供选择的住宅产品较少，房地产市场处于冷却状态；如若住宅的空置率大于10%，则表示住宅的空置率较高，房地产处于火热状态。从相关调查数据中可以看出，2014年，我国商品房的总空置量在1.2亿平方米左右，住宅的空置量达6316万平方米，大约有一半房屋的空置时间超过1年，占压资金大约2500亿元，到了2015年，住宅的空置率达到26%，增长了8%[1]。

大量事实证明，我国房地产方面的粗放经营时代已经过去，精细化、差异化、品质化的时代已经到来。在风云万变的房地产市场中，今天卖的好的房子，明天就不见得有次销售热潮。因此，房地产企业应注重产品的质量、类型与层次，避免出现商品房住宅的同质化，尽可能的减少积压与空置。

2.住宅空置率对住宅价格的影响

2.1住宅所占比例较低，促使价格提升

从全社会住宅投资口径能够看出，城镇住宅的总投资量所占比例较低，主要体现在投资额度与建筑面积方面。例如，在2014—2015年期间，房地产企业的住宅投资占总投资的50%左右，但是建成的住宅仅占总工程的30%—40%，这将说明在城镇每年5亿多平方米的住宅工程中，只有2亿多属于房地产开发商投资建造。此种城镇住宅投资方式的背后预示着供给“双规制”依然存在，很多垄断企业钻政策空子，通过多种方式为自己谋求利益，因此从本质上来看，住宅所占的比例较低，使得住宅价格随之提升。

2.2住宅投资结构不合理，產生大量空宅

自从房地产泡沫以后，国家社会对住宅投资方面的重视程度不断提升，在此方面的投资始终保持在60%左右，但是由于对住宅投资方面的关注不足，导致投资结构不甚合理，产生大量空置住宅。由于政策出台相关政策，规定“新房只售不租”、住房公基金只能用于购房建房中，在住宅开发中贷款的期限较短，对市场中较为短缺的大学生公寓、老年公寓等相关政策的引导较少，开发商对此方面的关注较少。“入世”“奥运会”等在城市中爆发了新一轮的CSD热、高档住宅热的浪潮。很多开发商在房地产开发中忽视了当地的经济发展水平，为了获得更多经济效益盲目开发大户型，似乎只有面积大才能够实现“消费升级”，但是过高的价格使很多购房者只能望房生叹，而许多能够支付得起高额房价的消费者在盲目投资以后的结果便是：很大大城市，如沈阳地区，在空置的住宅当中有56%的住宅面积超过150m2的大户型。从市场的发展情况能够看出，市面上对于低价位的经济适应房、小户型住宅的需求量较高，在销售率方面明显过于中等价位的大户型商品房[2]。

2.3影