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物业管理收费难的博弈分析及对策研究

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邢焕珍

海南三原华庭物业服务有限公司海南海口570100

摘要：文章首先通过对物业的内涵进行了阐述，接着对当前物业收费中存在的问题进行了细致的分析，最后重点探讨了解决物业管理收费难问题的建议。

关键词：物业管理；收费难；原因；对策

一、前言

随着我国经济的快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，物业管理对推动房地产行业发展起到了举足轻重的作用，为了解决物业管理费收缴的问题，本文就物业管理收费难的博弈分析及对策进行了研究。

二、物业的内涵

1、物业管理的含义

物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理，是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理。

2、物业服务收费

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理服务收费分为三部分：公共性服务收费、公共代办性服务收费和特约性服务收费。公共性服务是物业管理企业面向所有业主或使用人提供的最基本的管理与服务，其基本项目包括：房屋修缮装修及其管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、小区内道路车辆管理等，其费用构成包括物业管理企业员工工资及福利费、公用设备设施的维修养护费、清洁费、保安费、绿化费、办公费、固定资产折旧费、税金和利润等9项因素；公众代办性服务费是物业管理企业为业主或使用人代缴水、电、煤气费等而进行服务所收取的费用；特约服务费是为满足物业产权人、使用人的个别需求，物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容质量与收费标准公布，当业主或使用人需要这种服务时，接受其委托而提供服务所收取的费用。

三、当前物业收费中存在的问题

1、物业管理的法律法规不够完善。由于法律法规的配套实施细则和政策滞后，致使物业管理纷争不止。一是业主委员会行使权利的途径没有立法来保障，法律赋予的权利等于空谈，业主对物业管理中的不合理收费诉求无门；二是因为产权不明晰发生大量的物业纠纷，如小区公共地方停车问题，停车费收入如何分配，以及公共面积使用收费规定不祥等长期积累的一系列问题；三是由于物业管理企业提供了某些服务，但由于服务本身是隐性的，造成了业主对它的忽视。由于业主没有因此得到很直观的利益，所以很难感受到物业管理公司的工作，从而造成了业主认为物业公司乱收费的错觉；四是大部分的物业管理公司很少公布物业公司的职务以及相关管理制度，从而造成业主对物业管理部门的相关职能的了解甚少，对物业管理者的收费行为产生怀疑，并因此产生矛盾。

2、业主委员会行使《物权法》赋予的权力有限。按照现行的物业管理法律法规，物业管理涉及物业公司和业主双方，属于民事范畴，政府价格主管部门尽量不要干预，职能定位为“指导”，努力方向为推进物业收费市场化。在解决物业公司与业主之间的矛盾时，寄希望于业主的物权能够通过业主委员会得以体现和保证。而根据相关统计，目前大多数的物业区都没有成立业主管理委员会。追究业主委员会筹建难，普及率低有原因：一是物业区业主不熟悉相关法规政策，因此对是否建立业主委员会没有一个主观的概念，认为这是一个可有可无的组织，对其职能及作用没有相关的了解；二是没有合法的运作经费及筹措形式。在物业区成立业主委员会并不会得到相关政府组织的支持，也没有任何法规规定是否成立业主委员会，业主委员会的相关管理制度也没有特定的规定；三是业主委员会有关人员有时还需面对暴力的人身伤害或财产损失。

3、收费方式不规范、收费难度大。价格主管部门规定的物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用。目前主要采用上门催收的方式，收费物业管理人员与业主正面接触，收费的效果很大程度取决于业主与小区物业管理的相互理解和配合程度，实际操作难度较大，从而导致收费难，收费率低，企业资金缺口大，严重出现亏损。

四、解决物业管理收费难问题的建议

1、物业管理企业应努力提升管理水平。解决物业收费难问题的关键，首先应是规范物业管理行为，不断提高物业管理水平，增强为广大业主服务的意识。只有先提供了优质服务，企业才能取得较好的收费率。由于没有提供优质服务导致收费率低，收费率低又使企业提供不了良好的服务，目前个别企业就处于这样一个恶性循环中。

2、加大宣传，使业主树立正确的物业消费意识。一个消费观念和消费意识的形成需要有一个认识过程。因此，要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传。一方面可以通过小区内的公告栏、宣传栏以及图片和物业知识宣传图板进行宣传；另一方面，可以通过向业主发放宣传资料手册、意见调查表以及找业主谈心等形式，加强沟通，增进信任，使广大业主在明确自己的权利和义务的同时，逐步树立“花钱买服务”的物业消费意识，让广