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基于消费行为理论的居民租房倾向影响因素研究

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宋丹丹

【摘要】近年来我国房价再次大幅上升，尤其一、二线城市房价居高不下，新进入城市者越来越难以通过购房的方式解决居住问题，租房成为了更为现实的选择，同时“租售同权”、《城市房屋租赁管理办法》的相关政策及法规也陆续颁布，为城市居民租房提供了更多保障，在未来市民租房问题也将成为新的研究热点。对此本文以南京市居民为对象，引入消费感知、租房倾向变量，共同研究各类因素对城市居民租房选择的影响。

【关键词】租房倾向;感知价值;感知风险;影响因素;交互关系

1、引言

为了进一步满足居民的居住需求，近年来国家也越来越重视对住房租赁市场的管理，截止到2018年底，对住房租赁市场影响较大的政策有：支持住房租赁产品的证券化发展;租售同权政策;以及北京市住建委率先推出的规范住房租赁市场的通知，推进住房租赁市场的合规化，通过法律手段保障租户的合法权益。这代表着未来中国城市住房租赁市场将更加正规化，租户的权益将得到更好的保护，也使得通过租赁形式满足住房需求成为一种更为现实的选择。

2、理论基础与研究假设

2.1人口学特征与租房倾向

个人特征是影响城市居民选择租房的重要影响因素。

首先是年龄，钱瑛瑛（2018）对上海公租房用户的调查中显示，公租房用户存在年龄差异，61.8%的用户集中在26～35岁之间25.8%的用户集中在18岁到25岁之间，36岁以上的用户合计为12.3%，公租房的居民主要集中在年轻群体中。其次是性别，史学斌（2018）对重庆农民工租用公租房的调查显示，农民工使用公租房倾向的性别差异不显著。第三是家庭收入或月收入，月收入对租房的影响直接体现在了租金的支付能力上，但我国居民有很高的购房偏好，在面临租购选择时，高收入群体更倾向于购房而非租房（罗忆宁，2018）。

第四是同住家庭结构，及共同居住的家庭成员人数。陈多长等（2011）对杭州居民的调查显示家庭成员结构对居民的购房倾向有显著影响。第五是受教育程度。一般认为收入水平与受教育程度显著正相关而收入水平又与租房倾向有显著相关性。

2.2情感特征与租房倾向

城市居民在租房时需要探讨个人偏好因素对其租房选择的影响。

首先是租购偏好。邓蕾（2011）对上海市外地青年的调查显示，在租房中年轻人普遍缺乏归属感，而且租房时间越久越不会将租房作为自己的家，63%的年轻人认为租房是暂时的选择，未来一定要买房。

其次是租房原因。不同租房原因下对租房倾向的偏好是不同的，例如刚毕业的学生租房主要是为了解决基本的居住需求，他们对于租房租金、公共交通状况较为重视，但对于装修、房屋内的配套不太重视，表现为刚性的居住需求（刘晓红，2016）。

2.3空间特征与租房倾向

租房空间选择（SpaceChoice）是与租房产品本身关联最为紧密的一个维度。结合文献本文认为住宅的空间特征主要包括区位特征、邻里特征和建筑特征。三者从宏观到微观、从大环境到小环境基本囊括了消费者租房空间选择的全部考虑因素。

2.4情感特征与空间特征的交互

本文中情感特征、空间特征、个人特征3维度的交互关系为：情感特征与空间特征，情感特征与个人特征，空间特征与个人特征，情感特征、空间特征与个人特征。此外，消费者需全面衡量未来收入和规划、对比租房与买房的租房成本、并经过长期财富积累之后，才能对租房做出选择。

2.5个人特征和空间特征的交互关系

租房选择中的经济选择和个人特征具有较为显著的相互影响。租房相关研究发现：在老年时期前，个人特征与租金状况具有很强的正相关关系，年龄、持久收入、暂时性收入等因素对租房者有显著影响（张明，2016）。随着年龄的增大，城市居民对住房的要求提高、支付能力增强，因此对于购买住房幸福感更强，即增强了情感特征对感知价值和感知风险的影响能力。

根据以上研究，本文做出如下假设：H1：个人特征与租房倾向具有显著相关性。H2：用户情感特征与感知价值、感知风险、租房倾向具有显著相关性。H3：租房的空间效用与消费感知、租房倾向显著正相关。H4：消费感知与租房倾向具有显著相关性。H5：用户情感特征会调节空间特征对消费感知、租房倾向的影响。H6：用户个人特征会调节空间特征对消费感知、租房倾向的影响。

3、实证分析

3.1数据获取

本文对南京市的居民个人特征（年龄、年收入）、经济特征（租购偏好、租房原因）、空间特征（建筑面积，建筑形式、装修、小区配套）、感知价值、感知风险、租房倾向进行了调查。调查对象为有租房经验的居住在南京市的居民，筛选后得到有效问卷208份，有效問卷率为93.6%。

然后对问卷进行信效度检验：使用Cronbachα系数检验变量的信度，使用统计软件计算感知价值、感知风险、租房倾向的可靠性，3个变量的Cronbachα系数值分别为0.909、0.829、0.738