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浅析城市老旧小区改造项目的设计要点

——以长沙市望月湖片区改造为例

摘要：文章以长沙市老旧小区——望月湖片区改造项目为例，探讨了在目前

的城市更新中十分重要的一个专项。作者结合在项目设计及服务过程中遇到的问

题和积累的经验，总结了以下六大要点——1.管理为主，设计为辅；2.综合体检、

多方听证；3.偏重利旧、合理规划；4.文化挖掘、氛围点缀；5.物料选择、注重

耐久；6.后期服务、现场变更。这六大要点涵盖了从方案设计-施工图设计-后期

服务过程中的主要思路和重要问题，为城市老旧小区改造项目提出一定的建议。

关键词：老旧小区；民生工程；设计；改造

城市是人类文明不断进步的结晶，是人类经济社会发展的重要载体，这其中

的城市居住问题显得尤其重要。中国自改革开放以来，中国城镇化率以年均近1

个百分点的速率提高，至2015年中国城镇化已达到56.1%，进入了城市社会。但

随着我国新型城市化进程的加速推进，不断增长的城市人口与不断升级的居民需

求之间存在巨大矛盾，旧城老化问题日益突出。因此，国家近年来大力支持城市

老旧小区改造的相关工作，立志于提升居民的安全感、幸福感和获得感。

2020年07月10日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造

工作的指导意见》国办发〔2020〕23号文件，文件提出，2020年新开工改造城

镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小

区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力

争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。同时文件对于老

旧小区改造的重点工作也进行了详细部署——意见指出坚持以人为本，把握改造

重点；从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确

定改造内容；激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社

会力量支持、参与改造；坚持建管并重，加强长效管理。同时提出城镇老旧小区

改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，积极推动居民出资参与改造，可

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通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方

式落实。文件中对于3类改造内容也分别进行了定义：基础类改造内容是指能满

足居民安全需求和基本生活需求；完善类改造内容是指满足居民生活便利和改善

型生活需求；提升类是指丰富社区服务供给、提升居民生活品质。其中基础类改

造内容是需要全部完成的，完善类和改造类可以根据居民需求和场地条件选择几

项完成即可。

同时发布的《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行

动的意见》建科规〔2020〕7号文件指出，要以建设安全健康、设施完善、管理

有序的完整居住社区为目标，以完善居住社区配套设施为着力点，大力开展居住

社区建设补短板行动，提升居住社区建设质量、服务水平和管理能力。

从国家发布的主要政策文件我们不难看出，老旧小区改造的主要工作将立足

于民生工程，最大限度的改善人民的日常生活。而老旧小区项目的改造设计工作

也将完全不同于以往的项目设计，作者从自身经历的城镇老旧小区改造实例——

望月湖小区八片区改造设计的项目出发，理论结合实践，总结在城镇老旧小区改

造的过程中，设计工作的几项需要着重注意的要点——

1.管理为主，设计为辅

与传统设计项目不同，老旧小区存在的较为尖锐的问题往往是屋顶漏水、外

墙渗水、给水系统爆管、排水不畅、电力设施老旧损坏、电梯老旧故障等，根据

长沙市城市人居环境局发布的《长沙市城镇老旧小区综合改造提升