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我国保障性住房大量空置的原因分析

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孙铮

[摘要]笔者针对近年来我国保障性住房大量空置的现象，确定其主要影响因素，并建立了各因素之间的层次关系模型，同时采用德尔菲法、AHP法确定各影响因素权重。结果表明：二级指标层权重从高到低依次为硬环境、軟环境和制度设计；三级指标层中权重值排序前三位的依次是配套设施不完善、公共服务滞后和选址偏远。文章依据研究结果，提出解决方案。

[关键词]AHP；保障性住房；空置；影响因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901031

1前言

保障性住房是政府按照限定标准，为中低收入且住房困难家庭以租或售的形式提供的住房，分为廉租房、公租房、经济适用住房和限价房等。2014年，廉租房和公租房并轨运行，并轨后统称为公租房。

保障性住房作为一种重要的公共产品，保障了低收入群体和困难家庭的基本居住权，对提高人民福祉水平、增强社会发展活力、推动城乡统筹发展、巩固社会和谐稳定意义重大。

近年来，党和国家把保障性住房建设作为解决城镇中低收入家庭住房困难的民生工程，不断加大政策和资金支持，使保障性住房有效供给持续增加，住房保障覆盖率逐年提高，受益群体范围不断扩大。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，“十二五”期间，建设城镇保障性安居工程3600万套。2011-2015年，全国城镇保障性安居工程实际开工4013万套，其中，全国公共租赁住房（含廉租住房）开工1359万套，改造各类棚户区2191万套。[1]2016年，全国棚户区改造计划开工600万套。全年实际开工606万套，顺利完成年度目标任务，完成投资148万亿元。[2]棚户区改造和公共租赁住房基本建成65858万套。[3]

然而，随着大批保障性安居工程的完工，房屋的实物供给量显著增加，部分房屋长期空置的现象也日益突显。据一项对全国148万个安居工程项目的调查，2015年，335个项目涉及19万套住房空置。[4]另据一项对全国172万个安居工程项目的调查，2016年，有1287万套基本建成的住房空置。[3]

2研究现状

保障性住房的长期大量空置，造成了资源的严重浪费。究其原因，与我国住房保障事业的发展现状密不可分，国内外许多学者对其进行了广泛深入的研究。

郭江华[5]认为保障性住房制度顶层设计存在保障对象界定不科学、政策多轨运行、权力寻租的缺陷，进而诱发分配不公。马建平[6]认为我国现行保障性住房的制度体系存在许多缺陷：一方面，没有上升到法律层面，执行过程中“执行难”“问责难”；另一方面，制度体系不统一，政出多门。

孙施文[7]通过对北京、上海和广州等五个城市保障性住房的区位数据进行分析，得出结论：我国保障性住房主要集中连片地分布在城市郊区和城乡结合部，该地带配套设施不完善且就业机会匮乏。袁奇峰、马晓亚[8]认为保障性住房社区与城市公共服务产品、基础设施建设的分布呈明显的背离趋势，普遍存在配建缺失、时滞和严重不足等问题。

一些保障性住房社区采取普通商品房社区的物业管理模式，存在管理混乱、纠纷频发等现象。[9]此外，外国学者阿瑟·奥沙力、霍罗威，中国学者张京祥、陈浩等认为保障性住房集中分布的区域，多为低收入群体的聚集区，也往往是社会问题的多发地带。[10-12]

综上所述，现有成果大多集中于定性方面的讨论，鲜有对各影响因素之间的影响程度进行定量分析。本文在已有研究成果的基础上，运用AHP法对各影响因素之间的关系进行定量分析，以期厘清各影响因素之间的权重，为改善保障性住房空置提供理论依据。

3保障性住房大量空置影响因素的定性分析

从制度设计角度可分为保障对象界定不科学、政策多轨运行、权力寻租三个方面；从硬环境角度可分为选址偏远、配套设施不完善、公共服务滞后、周边就业机会缺乏四个方面；从软环境角度可分为物业管理混乱、社会问题多发两个方面。

4保障性住房大量空置影响因素的定量分析

针对保障性住房大量空置的现象，设计一个含有三个层次的原因分析模型。包括总目标（A保障房大量空置）、3个二级指标（A1制度设计、A2硬环境、A3软环境）、9个三级指标（B1保障对象界定不科学、B2政策多轨运行、B3权力寻租、B4选址偏远、B5配套设施不完善、B6公共服务滞后、B7周边就业机会缺乏、B8物业管理混乱、B9社会问题多发），见图1。

选择行政主管部门人员、高校相关专业教授等组成专家小组。每个专家就每两个二级指标和同一维度下的每两个三级指标进行分析比较，并以数值1—9及其倒数形式表示其判断。对于有出入的部分，专家各自分别予以调整。经过4次分析，全部专家达成一致，意见征求完毕。

从层次结构中的第2层开始，确定相邻层次元素间相关程度和对于上一层次的某个元素而言本层次中与其相关元素的重要性排序，采用两两比较和比例九标度的方法建立数学矩阵。