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房地产长效机制构建中地方政府角色研究

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李嘉晖

[提要]在房地产市场中，政府是最主要的参与者之一，它的行为方式对市场有着导向性作用。本文论述构建房地产长效机制的意义，分析地方政府的利益所在，基于对长效机制构建过程中地方政府的角色扮演和行为方式，提出建议和对策。

关键词：房地产；长效机制；地方政府定位

：D63：A

收录日期：2017年11月2日

在房地产市场中，政府尤其是地方政府是最主要的参与者和利益相关者之一，他的行为和决策会对市场整体产生巨大影响。最近两年，中央政府明确表明未来的住房性质必须回归居住属性层面，因此研究在构建长效机制过程中地方政府应该在市场中扮演怎样的角色具有深刻的现实意义。

一、构建房地产长效机制的意义

为了控制我国部分地区房价的进一步高涨，政府会及时出台各种各样的调控手段。从2016年9月30日至今，我国楼市一直保持着极为密集的调控状态，已有超过100个城市采取了政策调控。但是，房价似乎总是暂时性得到了抑制，包括开发商和投资者在内的参与主体仍然对未来市场报以很高的预期，所以以限购和限贷为主的短期调控终归会被基础性制度和长效机制所替代，而长效机制的建立对房地产市场有着重大意义。

首先，房地产业在我国宏观经济中占据着重要的地位，对整体经济有着显著影响。一般而言，如果一个产业占据经济总量的比例能够超过5%的话，这一产业就可被归并为一国的支柱产业。2015年房地产对经济的贡献达到了6%，2016年为6.5%，是名副其实的支柱型产业。房地产市场化以来，我国经济总量不管是保持着几年前10%靠上的高速增长，还是近年来的中高速增长，都离不开房地产业的支撑作用。如果从产业增加值的角度来看，数据显示，2014年房地产业增加值为2%，2015年增加值3.2%，2016年国内房地产市场大热，这一数据为8.6%，达到了近几年来的最高值并领先于其他行业。然而，房地产对经济的拉动不仅仅只有其本身，还体现在它对其他行业的带动作用上。房地产属于高关联度行业，自身的发展还可以连带诸如建筑业、建材业、装修业、家电业、金融业等各类行业的快速发展，所以说，这些行业的发展状况一定程度上还要看房地产市场的走向。当前我国正处于“十三五”规划初期，社会经济增长还需要一个长期稳定的房地产市场来引领。

其次，针对我国房地产业普遍存在市场失灵现象，政府必须加强干预调控，构建房地产长效机制。我国改革开放以来虽然确立了市场经济体制，但是发展的时间较短，各方面的监管机制还有待完善。房地产市场是一个由各类主体构成的复杂体系，各主体为了达到自身利益的最大化会通过自己的行为方式相互竞争。在市场中，地方政府控制着土地的供给端，在一定程度上决定了房价的成本；对于房地产企业来说，由于信息的不完善导致了企业占据着市场的主动权，掌握着市场供求和价格情况的绝对信息；而对于购房者来说，购房者在多数情况下对信息难以全面了解，这就导致了开发商在市场中的绝对优势地位与消费者处于相对弱势地位的对立情况。市场的失灵会引发市场混乱或市场垄断，面对此类难题还需要政府加强调控，加快研究切实可靠的房地产长效机制，为房地产市场的长期稳定提供坚实的保障。

二、地方政府在房地产市场中的利益目标

在我国的行政机构中，政府按照层级可以被分为中央和地方两级。就经济层面而言，中央政府负责对整个宏观经济的调控和把握，统领全局。而地方政府作为执行机关，主要负责中央部署的调控政策的具体实施。责任出发点的不同使得央地两级政府在房地产市场上的利益目标大不相同。中央政府的利益目标在于整个房地产业的平稳发展以及全社会的公平和稳定。对地方政府来说，自己所属地区的财政收入和更高的政绩是其利益目标的所在之处。

首先，地方政府以扩大财政收入为首要利益目标。为了协调好中央与地方政府之间的权力关系，激发地方活力，我国1994年开始实行分税制改革。分税制改革后虽说中央政府将一些税种分配给了地方，但是税种数量十分有限，地方财政仅有营业税、个人所得税等税种的收入累积，地方政府收入来源在逐渐缩小。如此一来，地方政府凭借着在土地市场上的统治将财政来源锁定在了收入稳定的土地财政上。根据国家统计局数据统计，2016年全国土地财政收入所占财政总收入的比例达到了23.5%。目前，地方政府依靠出让土地获取高额出让金的方式已经成为地方最重要的收入方式。在土地资源日益稀缺的以后，地价的出让只会变得越来越高。

地方政府的另一个利益目标表现在追求政绩表现上。在经济方面，现在无论是国与国之间、省与省之间、还是城市之间都越来越倾向于将GDP作为衡量一个地区宏观经济表现的最主要指标。分税制的改革使地方政府得到了属于自己的权力和财政支持，某种程度上变成了可以自我发展、自我管理的组织。然而，为了进一步增加自身的财政收入来源，增加当地经济增长点，使得地方越